„Inwestowanie w Nieruchomości”- Przekuć ilość w jakość

Rewitalizacja obiektów, pozyskanie nowych najemców, otwarcie się na nowe grupy konsumentów – zdaniem uczestników ósmej debaty z cyklu „Inwestowanie w Nieruchomości”, która odbyła się w ubiegłą środę w Klubie Polskiej Rady Biznesu w Warszawie to są rozwiązania, które mogą uchronić polski rynek nieruchomości handlowych przed stagnacją.

Polski rynek nieruchomości handlowych przechodzi głębokie przeobrażenia Według firmy Colliers nowa podaż, która zostanie dostarczona w 2014 r. wyniesie łącznie 475 tys. m kw. - oznacza to spadek o 26 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. Zamiast inwestować w nowe projekty, deweloperzy i właściciele obiektów handlowych stawiają na ich rewitalizacje i remonty. Według statystyk DTZ do 2016 roku udział w rynku centrów handlowych starszych niż 5 lat wyniesie 70 proc., z tego 43 proc. będą to obiekty powyżej 10 lat. – Dochodzimy do momentu, w którym to najemcy dyktują warunki i bez ich zainteresowania nie możemy rozpoczynać żadnej nowych realizacji. Dzisiaj deweloperów i właścicieli bardziej niż ekspansja interesuje zarządzanie wartością istniejącego portfela. Decyzje dotyczące nowych inwestycji należy dziś podejmować bardzo rozważnie – mówiła Beata Kokeli, szef działu powierzchni handlowych w firmie doradczej CBRE. O ile gruntowne odświeżenie budynku i formuły może nie być problemem dla dużych rynkowych graczy, dla mniejszych podjęcie decyzji o renowacji w odpowiednim momencie stanowi prawdziwe być albo nie być. – Substandardowe obiekty muszą zmieniać się szybko, bo duże centra handlowe nowej generacji, zwłaszcza w małych miastach „wysysają” najlepszych najemców. Dla ich właścicieli to trudna decyzja: czy utrzymywać malejące wpływy, czy podjąć ryzyko inwestycji i pogodzić się, że tych przychodów jakiś czas może w ogóle nie być – mówił Andrzej Jarosz, dyrektor komunikacji i marketingu w firmie deweloperskiej Mayland RE.

Żywność? Bliżej domu

Zmiany na poziomie makroekonomicznym wywołują również nowe tendencje w sposobach korzystania z centrów handlowych przez konsumentów. Według Aleksandra Ferenca, dyrektora ds. akwizycji w sieci handlowej Żabka, spadek cen żywności i deflacja szczególnie mocno uderzyły w dużych najemców z sektora FMCG. – Odwracają się oni od dużych powierzchni i chcą konkurować z nami na polu mniejszych obiektów w formule convenient store. O nowych sklepach Biedronki – Nowy Świat, kino Femina - możemy niemal każdego dnia przeczytać w prasie, logo Carrefour Express widuje się praktycznie wszędzie, Tesco również planuje wejść w ten segment po sukcesie podobnego formatu w rodzimej Wielkiej Brytanii. Wszyscy chcą być bliżej klienta, który coraz chętniej wybiera częstsze zakupy – co 2-3 dni lub nawet codziennie - zamiast dużych zakupów raz w tygodniu – mówił Ferenc.

Nowych marek modowych nie przewidujemy

Eksperci nie spodziewają się również gwałtownego napływu nowych marek z sektora odzieżowego do Polski. – Podczas niedawno zakończonych targów MAPIC rozmawiałam z przedstawicielami dziesięciu dużych sieciowych najemców z USA. Wszyscy mają na swoich celownikach Europę, ale w środkowej i wschodniej nie zamierza inwestować żaden. Te firmy nie chcą podejmować ryzyka wchodząc na nasz rynek, wolą rozwijać się np. tylko przez franchising Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy może być niska siła nabywcza Polaków, bo pod względem wielkości populacji jesteśmy jednym z największych rynków w Europie – opowiadała Anna Duchnowska, dyrektor ds. zarządzania aktywami w Invesco RE. Jej słowa potwierdzała Beata Kokeli z CBRE: – Duże sieci najemców w pierwszej kolejności patrzą na Warszawę, a właściwie na trzy największe obiekty, w których pustostanów brak. Nie mogąc szybko wejść do nich, rezygnują w ogóle. Brandy modowe odstrasza również rywalizacja z lokalnymi potentatami, takimi jak Inditex, LPP czy H&M, które podzieliły rynek między siebie. Żeby podjąć z nimi walkę, nowy gracz musiałby wynająć od razu 10 lokalizacji po 2 tys. metrów, a jest to niezmiernie trudne.

Nowi klienci na ulicach handlowych

Podczas debaty sporo dyskusji poświecono nowemu typowi konsumenta – dobrze zarabiającym miejskim profesjonalistom, przywiązanym do marek segmentu premium, dbającym o zdrowy tryb życia, przedkładającym Internet nad telewizję i z zasady starającym się omijająć centra handlowe. Ta szybko powiększają się grupa mogłaby stać się naturalną klientelą sklepów na ulicach handlowych, które jednak wciąż napotykają w Polsce poważne bariery. – Spadająca odwiedzalność i niższe obroty w centrach handlowych to efekt tego, że ludzie w weekendy wolą pójść na targ śniadaniowy na Powiślu albo po prostu biegają czy jeżdżą na rowerze. Polski konsument jest coraz lepiej wyedukowany, podróżuje, korzysta z innych formatów życia w mieście i oczekuje podobnej oferty w Polsce. Mogą zmienić to duże pieniądze z Unii, które w najbliższych latach będą przeznaczane na rewitalizację centrów miast – mówiła Joanna Kowalska-Szymczak, dyrektor inwestycyjny w firmie Kulczyk Silverstein Properties. Jednak przy braku tradycji ulic handlowych w polskich miastach głównym hamulcem rozwoju tego typu obiektów jest niemal całkowity brak wsparcia ze strony władz samorządowych. Inne czynniki wymieniła również Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa na Europę Środkowo-Wschodnią w BNP Paribas Real Estate: – Największe bariery, wyłączając bierność władz miejskich, to brak odpowiednich powierzchni na „sklepy flagowe”, związane z niewyjaśnionymi kwestiami własnościowymi tych nieruchomości. Kolejne to niewystarczający przepływ ludzi oraz niezbyt rozbudowany transport publiczny.

Stagnacji nie będzie, ale…

Czy polskiemu rynkowi nieruchomości handlowych grozi stagnacja? Przy poprawiającej się kondycji całości gospodarki jest to mało prawdopodobne. Niemniej jednak ten sektor w najbliższych latach nie będzie się rozwijał z szybkością na miarę swojego potencjału. Również deweloperzy zrozumieli, że samo zbudowanie obiektu handlowego w okolicy bez supermarketów już nie wystarczy. – Wszyscy dojrzeliśmy do tego, że musimy sami szukać i walczyć o klientów. Centra pierwszej generacji, które składały się z supermarketu i uliczki handlowej już nikogo już nie przyciągają. Dziś klient nie patrzy już na cenę, on chce mieć wrażenie. I to wrażenie mu trzeba stworzyć. Po 5 kg cukru po 1,50 zł już nikt nie będzie jechał przez całe miasto – mówił Maciej Krenek, członek zarządu RE Project Development. Na potrzebę szukania nowych rozwiązań zwracała uwagę Anna Staniszewska z BNP Paribas Real Estate: – Warto przyglądać się alternatywnym formatom, które odpowiadają zmieniającym się potrzebom konsumentów jak chociażby odnowiona Hala Koszyki czy Art Norblin. Zwrócić się w stronę konsumentów, którzy są bardziej wymagający i potrzebują czegoś więcej.

Źródło: Rojo Negro Communications

03.12.2014

Tagi: nieruchomości, debata