Inwestycje w nieruchomości nie tylko dla bogatych

Rynek nieruchomości powszechnie uważa się za jedną z najbezpieczniejszych form inwestowania. Ma on jedną najważniejszą zaletę - jest najmniej wrażliwy na zmiany zachodzące w otoczeniu, przez co jest chętnie wybierany, jako forma inwestowania, ale i sposób na dywersyfikacje portfela. Bezpośrednia inwestycja wiąże się jednak z wysokim kosztem zakupu nieruchomości. Inna sytuacja jest w przypadku funduszy nieruchomości, które wymagają niższych nakładów kapitału i jednocześnie oferują wyższą płynność inwestycji. W rozmowie z Michałem Stanek, Dyrektorem ds. Komunikacji Inwestycyjnej AgioFunds TFI SA opowiemy o inwestowaniu w nieruchomości za pośrednictwem funduszu – AGIO Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN.

Kiedy była pierwsza emisja certyfikatów, ile w jej ramach fundusz zebrał (i ile wynosi minimalna wartość inwestycji), kiedy planuje kolejne emisje certyfikatów? Jak długo fundusz będzie działał?

Pierwsza subskrypcja odbyła się w maju 2014 r. i była skierowana wyłącznie do TFI, w sumie przeprowadziliśmy już 14 subskrypcji, w których zebraliśmy ok. 22 mln zł. Minimalna wielkość wpłaty wynosi równowartość 40.000 EUR dla osób fizycznych. Planujemy kolejne subskrypcje, bo bez nich nie będziemy mieli środków na nabywanie nieruchomości, ale podawanie terminów do publicznej wiadomości byłoby uznane przez KNF jako publiczne oferowanie funduszu.

Fundusz został utworzony na czas nieokreślony, wyjścia są możliwe już po dwóch latach od momentu rozpoczęcia inwestycji. Nie ma więc planu na jego zamknięcie lub likwidację, co było z jedną przyczyn „porażki” dotychczasowych projektów pt „fundusze nieruchomości”. W czasie likwidacji Fundusze są pod presją czasu o czym doskonale wiedzą potencjalni kupujący, a to z kolei nie pozwala osiągać dobrych cen. Nie zakładamy również jakiś maksymalnych limitów dotyczących pozyskanych aktywów. Jeśli tylko fundusz będzie je w stanie efektywnie i z korzyścią dla swoich uczestników zagospodarowywać to będzie przeprowadzał kolejne subskrypcje. Liczymy, że w ciągu trzech lat pozyskamy ok. 200 mln złotych. Jak zwykle początki są trudne, bo inwestorzy mówią pokażcie jakie macie w portfelu nieruchomości to wpłacimy pieniądze, a bez tych pieniędzy nie można z kolei nabyć nieruchomości i koło się zamyka… Podobne doświadczenie mamy ze wszystkimi innymi naszymi funduszami. Do funduszu AGIO Wierzytelności w pierwszym roku zebraliśmy 18 mln zł, a teraz niemalże tyle zbieramy każdego miesiąca. Na większy popyt na poziomie kilku – kilkunastu milionów miesięcznie liczymy dopiero w kolejnych latach działalności funduszu.

Na jakich inwestycjach na rynku nieruchomości komercyjnych fundusz się koncentruje? Czy już dokonał jakiegoś zakupu (za ile i ile/jakie nieruchomości kupił)? I ile ma jeszcze pieniędzy na kolejne zakupy?

Celem Funduszu jest pozyskiwanie wynajętych nieruchomości komercyjnych o charakterze handlowo-usługowym, generujących stały dochód. Interesują nas wyłącznie istniejące i wynajęte przez renomowanych najemców, lokale użytkowe o powierzchni od 200 do 1.500 m2 oraz wolnostojące obiekty handlowe o powierzchni do 3.000 m2 i wartości jednostkowej od 2 do 10 mln złotych. Nieruchomości te zlokalizowane będą na terenie większych miast Polski (powyżej 250 tys. mieszkańców) oraz w centrach miast średniej wielkości (50 – 250 tys.). Nie będą to więc biurowce, magazyny, czy całe galerie handlowe.

Dlaczego postawiliśmy na ten rodzaj nieruchomości? Ponieważ fundusz od samego początku ma stabilnie zarabiać, a tylko nieruchomości już wynajęte generują od razu dochód. Celem funduszu nie jest uzyskiwanie spekulacyjnych zysków z transakcji, przychody oparte są wyłącznie na regularnych, miesięcznych przepływach wynikających z czynszów płaconych przez najemców. Jak pokazuje doświadczenie, nieruchomości o tej charakterystyce nawet w trudnym kryzysowym 2011 roku były zbywalne, a fundusz nie może pozwolić sobie na zawieszanie wypłat.

Wysoka dywersyfikacja nieruchomości pod względem geograficznym, wielkości i najemców zmniejsza jednostkowe ryzyko pozostawania lokali niewynajętych (czyli niepracujących dla klientów funduszu).

Pierwsza nieruchomości została zakupiona we wrzeniu 2014 w Gdyni, w portfelu posiadamy obecnie ich już cztery i planujemy zakup kolejnych.

Czy fundusz już publikował jakieś wyniki lub TFI może pokazać jego dotychczasowe stopy zwrotu? Jakie jest planowana średnioroczna stopa zwrotu funduszu dla inwestora?

Początkowy okres działalności funduszu to rejestracja funduszu i zbiórka pieniędzy na pierwszy lokal. W funduszu była wyłącznie gotówka, więc nie mogło być jeszcze mowy o jakiś wynikach. Od momentu zakupu pierwszego lokalu wynosi ok. 3,6%. Fundusz wyceniany jest raz w miesiącu na ostatni dzień roboczy każdego miesiąca, a wycena jest dostępna na www.agiofunds.pl. Polityka inwestycyjna zakłada nabywanie „pracujących” lokali, ze znanym miesięcznym przychodem, kosztami oraz wieloletnimi umowami najmu. Prognozowana stopa zwrotu opiera się wyłącznie na stałych przepływach pieniężnych, wynikających z umów najmu, jest więc całkowicie mierzalna i powtarzalna. Szacujemy, że Fundusz dla swoich uczestników będzie stabilnie zarabiał 6-7% p.a. Jesteśmy przekonani, że w długim okresie wartość nieruchomości będzie rosła i stanie się źródłem dodatkowego dochodu. Ponieważ nie zajmujemy się spekulacją, tę dodatkową, możliwą do osiągnięcia wartość, pozostawiamy do indywidualnej oceny uczestnikom Funduszu. Fundusz raz w roku, poprzez częściowy odkup certyfikatów będzie wypłacał 6% kupon.

Skąd pomysł na taki fundusz, dlaczego teraz zdecydowaliście się na jego utworzenie i czym ma się różnić na tle funduszy, które powstawały przed około dekadą, ale nie poradziły sobie najlepiej? I czy jego inwestycje będą tez obejmowały rynek biurowy, gdzie od pewnego czasu widać wyraźne spadki czynszów?

Zidentyfikowaliśmy przyczyny dotychczasowych porażek tego typu funduszy:

• źródłem zysków miały być spekulacyjne transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości (w AGIO Nieruchomości Komercyjnych nie ma miejsca na spekulację, kupujemy lokale już wynajęte, po znanej cenie, a inwestorom obiecujemy jedynie to co pewne – czynsz),
• z góry zakładany był dokładny termin sprzedaży całych portfeli nieruchomości i likwidacji funduszy (szerzej pisałem o tym wyżej, nasz fundusz jest na czas nieokreślony),
• portfele nieruchomości charakteryzowały się niską dywersyfikacją (często była to jedna duża nieruchomość o dużej wartości jednostkowej, w AGIO Nieruchomości Komercyjnych będzie wiele, będą to lokale o stosunkowo niskiej wartości jednostkowej, a więc sprzedawalne),
• nabywane nieruchomości istniały najczęściej jeszcze w planach (my kupujemy lokale wyłącznie istniejące, mało tego już wynajęte – dziś kupujemy jutro dostajemy czynsz),
• kluczowe decyzje inwestycyjne podejmowane były za biurkiem w oparciu o arkusz kalkulacyjny excela (decyzje o zakupie nieruchomości zawsze będzie wyłącznie w kompetencji TFI).

Nieruchomości to jedna z podstawowych klas aktywów w świecie zachodnim, więc i w portfelach Polaków jest miejsce na tego typu inwestycje. Nikt jednak w Polsce nie zrobił jeszcze dobrze takiego funduszu. Aby odnieść sukces naszym zdaniem trzeba zdobyć zaufanie inwestorów. Musi być na rynku ktoś pierwszy kto udowodni, że:

• na tego typu funduszach można stabilnie i bezpiecznie zarabiać,
• uczestnicy funduszu w okresach opisanych w statucie będą mogli bez problemu wypłacać swoje pieniądze.

Źródło: AgioFunds TFI

10.09.2015

Tagi: inwestycja w nieruchomości