Gdy deweloper uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej

Umowa przedwstępna zawierana jest z reguły w przypadku, gdy z jakiegoś powodu strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć umowy przyrzeczonej. Związanie się taką umową daje stronom niejako gwarancję do zapewnienia sobie w przyszłości świadczenia w postaci umowy przyrzeczonej.

Problem pojawia się, gdy jedna ze stron wbrew wcześniej podjętemu zobowiązaniu, uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Warto zauważyć, iż nie każda odmowa wykonania umowy przedwstępnej rodzi odpowiedzialność zobowiązanego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, iż uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej powinno być rozumiane, jako świadome działanie lub zaniechanie zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy.

Kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje skutków wypływających z uchylania się od wykonania umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 1 kc, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, która poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej.

Tak rozumiany rozmiar odszkodowania nazywany jest odszkodowaniem w ramach tzw. ujemnego interesu umowy, z uwagi na to, iż stanowi ograniczenie przepisów ogólnych ustanawiających zasadę pełnego odszkodowania.

Odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umowy ma na celu pokrycie szkody poniesionej przez stronę będącą w przekonaniu, że zawarta zostanie umowa przyrzeczona. Odszkodowanie to obejmuje również koszty, które strona poniosła przed zawarciem umowy przedwstępnej; strony, bowiem zawierają umowę przedwstępną z myślą o tym, że w przyszłości zawarta będzie umowa definitywna.

Zgodnie z art. 390 § 1 zd. 2 kc, strony mogą odmiennie określić zakres odszkodowania. Wykazanie szkody oraz udowodnienie, że powstała ona w związku z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, może niekiedy w praktyce stanowić pewien problem. Dlatego też warto przed tym zabezpieczyć i ustalić rozmiar odszkodowania już w samej w umowie przedwstępnej. W wypadku skorzystania z takiej możliwości należy nawet odpowiednio zwiększyć zakres odpowiedzialności do pełnej szkody, jaką mogą ponieść strony w wypadku niewykonania umowy przedwstępnej. Jednakże najlepszym rozwiązaniem wydaje się ustanowienie kar umownych w wypadku, gdyby którakolwiek ze stron wbrew postanowieniom umowy przedwstępnej odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim wypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej i wytoczenia powództwa cywilnego, strona uprawniona nie będzie musiała udowadniać poniesionej szkody. Wystarczy wtedy jedynie udowodnić, że strona był zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz że nie dopełniła temu obowiązkowi. Takie rozwiązanie zdecydowanie upraszcza postępowanie dowodowe, a co tym samym przyspiesza cały proces.

Roszczenie odszkodowawcze nie jest jedynym roszczeniem przysługującym uprawnionemu z umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 2 kc, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności, co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej). W analizowanym przypadku sprzedaży nieruchomości, właśnie kwestia formy, w jakiej zawarta została umowa przedwstępna, jest decydująca.

Umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z tym, strona będzie uprawniona do dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości jedynie w wypadku, gdy umowa przedwstępna również była zawarta w formie aktu notarialnego. Warto zauważyć, iż umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w formie pisemnej jest ważna. W tym przypadku różnica polega na tym, że strona uprawniona z umowy przedwstępnej o skutku słabszym może dochodzić sądownie jedynie zapłaty należnego odszkodowania, natomiast strona uprawniona z umowy przedwstępnej o skutku silniejszym może dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.

W wypadku uznania powództwa, sąd wyda wyrok, który zastąpi oświadczenie woli, które miało być złożone przez zobowiązanego. Czyli, w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, uprawniony może, w wypadku bezzasadnej odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przez kontrahenta, doprowadzić do zawarcia umowy bez współdziałania zobowiązanego.

Oczywiście, jest to jedynie uprawnienie a nie obowiązek, w związku, z czym strona uprawniona z umowy przedwstępnej o skutku silniejszym może nie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz ograniczyć się jedynie do żądania odszkodowania.

Co do zasady, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli strony nie ustaliły w umowie przedwstępnej daty zawarcia umowy przyrzeczonej, taki termin powinien zostać wyznaczony w terminie roku od dnia zawarcia umowy - w przeciwnym razie nie można żądać jej zawarcia.

Jeżeli strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej wystąpiła ze stosownym powództwem do sądu, lecz żądanie zostało oddalone, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Autor: Agnieszka M. Kalisz, aplikant radcowski w kancelarii e|n|w|c

e|n|w|c jest wiodącą siecią kancelarii w Europie Środkowo-Wschodniej, świadczącej kompleksowe usługi doradztwa prawnego. Warszawskie biuro e|n|w|c jest jednym z sześciu w regionie (Wiedeń, Budapeszt, Praga, Brno, Bratysława i Kijów). Ścisła współpraca między biurami umożliwia kompleksową i sprawną obsługę przedsiębiorców operujących zarówno lokalnie jak i międzynarodowo, w tym klientów przeprowadzających transakcje międzynarodowe.

Praktyka kancelarii e|n|w|c koncentruje się wokół szeroko rozumianego prawa gospodarczego, w tym m.in. prawa spółek, prawa kontraktów, prawa nieruchomości, prawa pracy, M&A, ochrony środowiska oraz różnych aspektów materialnego i procesowego prawa cywilnego. Istotną częścią praktyki kancelarii e|n|w|c jest także mediacja pozasądowa, umożliwiająca niejednokrotnie polubowne i korzystne dla obu stron zakończenie wszelkiego rodzaju sporów cywilno-gospodarczych.

Obecnie, e|n|w|c Kancelaria Prawna zrzesza ponad 70 prawników w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, którzy doradzają znaczącym krajowym i międzynarodowym przedsiębiorstwom w takich dziedzinach jak: handel, transport, przemysł, technologia i świadczenie usług, banki i ubezpieczenia.

Ponadto sieć e|n|w|c jest członkiem Interlaw – międzynarodowej organizacji skupiającej wiodące Kancelarie prawa gospodarczego w ponad 100 krajach na świecie, dysponujące ponad 4300 adwokatami i radcami prawnymi.

W warszawskim biurze e|n|w|c do dyspozycji pozostaje zespół prawników biegle władających językami obcymi: angielskim i niemieckim. Eksperci e|n|w|c posiadają zarówno wiedzę wynikającą z międzynarodowej praktyki kancelarii jak i doskonałą znajomość lokalnych uwarunkowań prawnych, z którymi musi zmierzyć się przedsiębiorca.

Autor: Autor: Agnieszka M. Kalisz, aplikant radcowski w kancelarii e|n|w|c

Źródło: Kancelaria Prawna e|n|w|c

03.04.2011

Tagi: powierzchnie handlowe, umowy najmu, renegocjacje

Udostępnij