Mediacja i arbitraż a konflikty w ramach centrów handlowych
Nawet najlepiej wynegocjowane umowy najmu, najsprawniejszy menedżerowie centrów handlowych nie są w stanie zapewnić stuprocentowej gwarancji bezkonfliktowego stosunku najmu czy też bezproblemowego prowadzenia centrum handlowego. Funkcjonowanie centrów handlowych czy innych obiektów podlegających najmowi związane jest z ciągłym poszukiwaniem kompromisów, rozwiązywaniem problemów związanych z współistnieniem pod jednym dachem różnych najemców i wynajmujących.
Praktyka coraz częściej dostrzega wartość i rolę mediacji i arbitrażu w tego rodzaju sytuacjach, upatrując w nich często najszybszą, najtańszą i najbardziej profesjonalną metodę rozwiązywania konfliktów. Tym samym coraz częściej obserwuje się klauzule arbitrażowe czy wskazanie na mediację w umowach najmu.
Kilka uwag o mediacji
Praktyka ostatnich miesięcy pokazuje, że ta stosunkowo nowa instytucja prawa cieszy się wzrastającą popularnością. Do podstawowych cech mediacji należą jej dobrowolność, autonomia stron, neutralność i bezstronność mediatora, który jest wybierany i zwalniany przez strony oraz podlega ich instrukcjom. Mediacje można rozpocząć albo na podstawie wniosku strony o przeprowadzenie mediacji (za zgodą drugiej strony) lub też na podstawie skierowania stron do mediacji przez sąd, co ma miejsce w sytuacji kiedy dany spór jest już na etapie postępowania sądowego.
Istotnym elementem mediacji, jest osoba mediatora, która co do zasady wybierana jest przez strony za wyjątkiem sytuacji, gdy do mediacji kieruje sąd.
Mediatora obowiązuje bezwzględna zasada poufności i co ważne mediator nie może być słuchany jako świadek w postępowaniu cywilnym, chyba że obie strony wyraźnie się na to zgodzą. W przypadku fiaska mediacji, strony w ewentualnym dalszym postępowaniu cywilnym nie będą też mogły powoływać się na okoliczności ujawnione w toku mediacji, a w szczególności na propozycje wzajemnych ustępstw.
Pewnym podobieństwem mediacji do zwyczajnego postępowania jest formalna ich strona. Z postępowania mediacji sporządza się protokół, w którym zamieszczany jest wynik mediacji. Ewentualna wypracowana ugoda podpisywana jest jednak nie tylko przez mediatora, ale i przez strony. Ugoda zawarta przed mediatorem dla swej skuteczności podlega zatwierdzeniu przez sąd. Taka ugoda podobnie jak wyrok sądu może być dalej egzekwowana przez komornika.
Sąd może jednak odmówić zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem, jeśli ugoda taka była sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego albo zmierzała do obejścia prawa, a także gdyby treść ugody była niezrozumiała lub zawierała sprzeczności.
Kilka uwag o arbitrażu
Arbitraż jest instytucją prawa polskiego posiadająca pewną tradycję. Podstawą wszczęcia arbitrażu jest zawsze umowa stron zwana „zapisem na sąd polubowny”. Taki zapis czy też klauzula arbitrażowa może mieć formę postanowienia zawartego w umowie dotyczącej danego stosunku prawnego (np. umowie najmu) lub formę umowy o poddanie pod rozstrzygnięcie sądu polubownego sporu już istniejącego - tzw. kompromis. Zapisu można dokonać także w toku procesu sądowego zawierając ugodę, na mocy której rozstrzygnięcie sporu zostaje poddane arbitrażowi.
Poddanie sporu arbitrażowi ma doniosłe skutki prawne, a mianowicie strony przyznają sądowi polubownemu kompetencje do rozstrzygania sporu objętego umową wykluczając przy tym sądownictwo państwowe. To istotna różnica w stosunku do mediacji, która jest mniej rygorystyczna i w każdym czasie zakłada możliwość powrotu przed oblicze sądu.
Formułując klauzulę arbitrażową lub zapis na sąd polubowny należy niezwykle uważać, aby znalazły się w niej wszystkie istotne elementy uniemożliwiające ewentualne podważenie takiego zapisu w przyszłości. Strony mogą dowolnie wybrać sąd arbitrażowy (sąd arbitrażowy powoływany ad hoc, krajowy lub międzynarodowy), wybrać język arbitrażu i samych arbitrów poddając się tym samym określonym regulaminom wybranych sądów a co za tym idzie mieć wpływ na koszty arbitrażu.
Warto przy tym wspomnieć, iż w przypadku arbitrażu, sędziami / arbitrami są zazwyczaj wybitni prawnicy, praktycy lub tez akademicy. Istotną kwestią jest jednakże fakt, iż sędziowie sądów państwowych nie mogą być arbitrami w sądach polubownych.
Orzeczenie sądu arbitrażowego jest ostateczne. Takie rozwiązanie jest podyktowane faktem, iż skoro strony mają wpływ na ukształtowanie składu orzekającego sądu arbitrażowego to procedura taka, jest wystarczającym zabezpieczeniem interesów stron, które z góry godzą się wykonać orzeczenie arbitrażowe wydane przez arbitrów, do których mają zaufanie.
Mediacja i arbitraż a sąd powszechny
Zarówno mediacja jak i arbitraż dają stronom pewną „władzę” nad zaistniałym sporem. Strony mogą decydować zarówno o osobach arbitra czy mediatora, wybierając wybitnych fachowców lub znawców danej branży jak i mają bezpośredni wpływ na czas trwania takiego postępowania. Obydwie te kwestie przekładają się na koszty postępowania, które są bardziej przewidywalne dla stron. Zaletą mediacji i arbitrażu jest przy tym wyłączenie jawności postępowania, które z punktu widzenia tajemnic przedsiębiorstwa może być niezwykle ważne dla jego interesów i ochrony przez „wścibską” konkurencją.
W postępowaniu mediacyjnym brak jest też konieczności przeprowadzania postępowania dowodowego. Daje to możliwość prowadzenia intensywnej komunikacji. Takiego komfortu nie daje postępowanie sądowe, gdzie strony spotykają się na sali sądowej z dość długimi interwałami, co nie sprzyja komunikacji i często pochłania dużo czasu.
Jak pokazuje praktyka mediacja ma w stosunku do postępowania sądowego jeszcze jedną wartość, a mianowicie wysoki poziom satysfakcji stron. W przypadku mediacji zakończonych ugodą, sukces odnoszą obydwie strony.
Potencjalne źródła konfliktów w centrach handlowych
Centra handlowe to często platforma wielu sporów i konfliktów. O ile drobniejsze spory rozstrzygane są niejednokrotnie polubownie na poziomie osób odpowiedzialnych za funkcjonowanie danego centrum, o tyle większe spory mogą zakończyć się w sądzie lub przed mediatorem czy też arbitrem.
Jedną z najczęstszych podstaw sporu jest umowa najmu, zawierająca postanowienia będące wynikiem nieraz wielomiesięcznych negocjacji warunkowanych przeróżnymi czynnikami.
Jak pokazuje praktyka jednymi z najczęstszych przyczyn sporu mogą być niedookreślone kary umowne czy też zmienne koszty tzw. wspólne lub eksploatacyjne. Inne tło sporów to przedłużający się okres oddania lokalu do użytku spowodowany problemami inwestycyjnymi centrum czy też rozliczanie kontrybucji.
Spory pierwszego rodzaju powstają najczęściej w związku z funkcjonowaniem lub zakończeniem działalności w danym centrum. Te drugie z kolei rodzą się najczęściej jeszcze przez właściwym rozpoczęciem stosunku najmu. Obydwie grupy sporów mogą mieć kolosalnie negatywne skutki zarówno finansowe jak i prestiżowe dla obydwu stron.
Autor: Ewelina Stobiecka, radca prawny, Partner zarządzający kancelarii e|n|w|c
Ewelina Stobiecka jest polskim radcą prawnym. Dysponuje 10-letnim doświadczeniem w doradztwie prawnym dla najważniejszych międzynarodowych i krajowych podmiotów gospodarczych, które są obecne na polskim rynku. Mecenas Ewelina Stobiecka posiada szerokie doświadczenie w szczególności w obsłudze korporacyjnej, prawie handlowym, prawie cywilnym - materialnym i procesowym oraz prawie pracy. Szczególnie ważny obszar jej aktywności zawodowej dotyczy negocjacji i mediacji, pozwalającej wielokrotnie na pozasądowe, szybkie i w rezultacie najtańsze rozstrzygnięcie sporu gospodarczego pomiędzy przedsiębiorcami.
e|n|w|c jest wiodącą siecią kancelarii w Europie Środkowo-Wschodniej, świadczącej kompleksowe usługi doradztwa prawnego. Warszawskie biuro e|n|w|c jest jednym z sześciu w regionie (Wiedeń, Budapeszt, Praga, Brno, Bratysława i Kijów). Ścisła współpraca między biurami umożliwia kompleksową i sprawną obsługę przedsiębiorców operujących zarówno lokalnie jak i międzynarodowo, w tym klientów przeprowadzających transakcje międzynarodowe.
Praktyka kancelarii e|n|w|c koncentruje się wokół szeroko rozumianego prawa gospodarczego,
w tym m.in. prawa spółek, prawa kontraktów, prawa nieruchomości, prawa pracy, M&A, ochrony środowiska oraz różnych aspektów materialnego i procesowego prawa cywilnego. Istotną częścią praktyki kancelarii e|n|w|c jest także mediacja pozasądowa, umożliwiająca niejednokrotnie polubowne i korzystne dla obu stron zakończenie wszelkiego rodzaju sporów cywilno-gospodarczych.
Obecnie, e|n|w|c Kancelaria Prawna zrzesza ponad 70 prawników w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, którzy doradzają znaczącym krajowym i międzynarodowym przedsiębiorstwom w takich dziedzinach jak: handel, transport, przemysł, technologia i świadczenie usług, banki i ubezpieczenia.
Ponadto sieć e|n|w|c jest członkiem Interlaw – międzynarodowej organizacji skupiającej wiodące Kancelarie prawa gospodarczego w ponad 100 krajach na świecie, dysponujące ponad 4300 adwokatami i radcami prawnymi.
W warszawskim biurze e|n|w|c do dyspozycji pozostaje zespół prawników biegle władających językami obcymi: angielskim i niemieckim. Eksperci e|n|w|c posiadają zarówno wiedzę wynikającą z międzynarodowej praktyki kancelarii jak i doskonałą znajomość lokalnych uwarunkowań prawnych, z którymi musi zmierzyć się przedsiębiorca.
Źródło: Kancelaria Prawna e|n|w|c
10.04.2011
Tagi: powierzchnie handlowe, umowy najmu, arbitraż
Udostępnij
