Nie można podnieść zlikwidowanej opłaty za użytkowanie wieczyste

Jak wiemy, w Nowy Rok AD 2019, prawo użytkowania wieczystego do gruntów zajętych pod budownictwo mieszkaniowe przekształci się w prawo własności. Będzie to skutek wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (ustawy przekształceniowej).

W ostatnim czasie gminy postanowiły zadbać o to, abyśmy pożegnanie użytkowania wieczystego dobrze zapamiętali. W tym celu, zaczęły podnosić (zgodnie z ustawowym eufemizmem: „aktualizować”) opłaty za użytkowanie wieczyste. Przesłanką podwyżki opłaty jest zwrot wartości gruntu ustalony przez gminę, jako że opłata roczna stanowi procent tej wartości (przy nieruchomościach mieszkaniowych, zasadniczo 1% wartości rocznie). Podwyżki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 78 ust. 1) odniosą skutek od 1 stycznia 2019 r., czyli wówczas, gdy prawo użytkowania wieczystego zniknie.

Na pierwszy rzut oka, działanie gmin wydaje się zatem być pozbawione sensu. Podnoszą bowiem opłatę z datą, z którą i tak ustanie obowiązek jej zapłaty. Wydaje się zatem, że użytkownicy wieczyści nie mają, co się podwyżkami przejmować.

To jednak tylko pozory.

Pamiętać bowiem trzeba, że choć, zgodnie z ustawą, użytkownicy wieczyści staną się właścicielami już wznosząc pierwszy noworoczny toast, to jednak jeszcze przez 20 lat będą zobowiązani do płatności na rzecz gminy opłaty za przekształcenie równej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, „która obowiązywałaby w dniu przekształcenia”, czyli 1 stycznia 2019 r. (art. 7 ust. 2 ustawy). Dotychczasowi użytkownicy wieczyści nabędą własność zatem niejako na kredyt, który będą spłacać przez 20 lat (acz jeżeli spłacą go przed terminem, to otrzymają ulgę, maksymalnie w wysokości 60% opłaty za przekształcenie).

Można oczywiście dyskutować, czy kwota opłaty za przekształcenie, którą uiszczą, to dużo, czy mało. Z jednej bowiem strony, będzie to ta sama suma, którą płacili dotąd rocznie za użytkowanie wieczyste, a teraz, nie płacąc nic więcej, uzyskają własność. Z drugiej jednak, użytkownik wieczysty, płacący dotąd zasadniczą stawkę za użytkowanie, wynoszącą dla nieruchomości mieszkalnych 1% wartości, za przekształcenie zapłaci łącznie 20% wartości nieruchomości, czyli 1/5 ceny, którą zapłaciłbym po prostu ją kupując. Zatem jednak sporo.

Niezaprzeczalnie jednak, zgodnie z nową ustawą, im wyższa jest „opłata roczna za użytkowanie wieczyste, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia”, tym wyższa będzie opłata za przekształcenie. Warto zatem zastanowić się, czy „rzut na taśmę” gmin w zakresie podnoszenia opłat rocznych okaże się prawnie skuteczny.

Wydaje się niestety, że tak, jeżeli użytkownik wieczysty, po doręczeniu mu informacji o aktualizacji opłaty („oferty przyjęcia nowej wysokości opłaty” – kolejny eufemizm ustawodawcy), jej nie oprotestuje. Wprawdzie art. 6 ust. 1 ustawy przekształceniowej stanowi, że „jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu [o przekształceniu z mocy prawa, stanowiącym podstawę wpisu właściciela do księgi wieczystej] informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji”, jednak w ustawie przekszałceniowej oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami brak jest przepisów, w oparciu, o które możliwe byłoby ponowne ustalenie wysokości opłaty przez odwołanie się do wartości rynkowej nieruchomości, wcześniej niż przed upływem 3 lat od ostatniej aktualizacji (verba legis: „waloryzacji”) opłaty (art. 10 ustawy przekształceniowej). Zatem rozpoznanie swoistego „odwołania” od zaświadczenia o wysokości opłaty na gruncie ustawy przekształceniowej sprowadzi się jedynie do sprawdzenia przez organ, jaka opłata roczna „obowiązywałaby w dniu przekształcenia”. A, skoro ostatnia podwyżka nie została zaskarżona, to od 1 stycznia 2019 r. „obowiązywałaby”(tryb przypuszczający wart szczególnego podkreślania) opłata wynikająca z aktualizacji.

W terminie 30 dni od dnia otrzymania zawiadomienia użytkownik wieczysty może jednak zgłosić wniosek kwestionujący podwyżkę do samorządowego kolegium odwoławczego, a w razie niekorzystnego rozstrzygnięcia w drodze tzw. sprzeciwu przenieść sprawę do sądu. Przy czym, dla utrudnienia do sądu powszechnego, a nie administracyjnego (sposób sformułowania sprzeciwu tak, żeby pasował zarówno do postępowania administracyjnego, w którym przeciwnikiem jest burmistrz lub prezydent, czyli organ administracji, jak i do postępowania cywilnego, gdzie staje się on gminą lub miastem, tj. jednostką samorządu terytorialnego zasługuje niewątpliwie na odrębny wpis).

W mojej ocenie szanse powodzenia w przypadku zaskarżenia omawianych tu podwyżek są duże.

Zasadniczy argument, który może powołać każdy użytkownik wieczysty działki zabudowanej na cele mieszkaniowe jest bowiem taki, że nie można z dniem 1 stycznia 2019 r. podnieść opłaty, która w tej dacie już nie obowiązuje.

Takie rzekome podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, to w istocie ustalenie opłaty przekształceniowej ustanowionej nową ustawą na poziomie wyższym niż dotychczasowa opłata za użytkowanie. Tymczasem, ustawa przekształceniowa – choć przewiduje możliwość zmiany wysokości opłaty za przekształcenie w okresie, gdy jest ona płatna – to jednak nie przewiduje, aby wyjściowa opłata mogła być inna niż dotychczasowa opłata za użytkowanie wieczyste.

Co więcej, gdyby przyjąć, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste można ustalić za okres, w którym takowa już nie obowiązuje, to dochodziłoby do naruszenia zasady, wprowadzonej ustawą przekształceniową, iż obciążenia nowo uwłaszczonego z tytułu przekształcenia mają być takie same, jak jego dotychczasowe obciążenia jako użytkownika wieczystego nieruchomości.

Konstatacji powyższej nie wydaje się zmieniać art. 21 ustawy przekształceniowej, z którego wynika, m.in. (ust. 1), że „postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczą się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych”. Rozstrzyga on bowiem jedynie to, iż SKO i sądy, pomimo likwidacji prawa użytkowania wieczystego, a z nim opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste mogą nadal deliberować nad skutecznością jej historycznych podwyżek. Nie pozwala on jednak na twierdzenie, że gminy mogą zamiast realnej stawki opłaty rocznej podnosić fikcyjną stawkę obowiązującą od 1 stycznia 2019 r.

Przyszłe orzecznictwo sądowe rozstrzygnie, czy skarżenie wprowadzanych „za pięć dwunasta” podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste wchodzących w życie 1 stycznia 2019 r. ostatecznie się użytkownikom wieczystym przedzierzgniętym we właścicieli opłaci. Jednak ci, którzy zlekceważą odwoływanie się od nowej wysokości likwidowanej opłaty mogą być pewni, że za swoją bierność będą płacić corocznie więcej przez najbliższe 20 lat.

Autor: dr. Tomasz Ludwik Krawczyk, partner

Źródło: Kancelaria GKR Legal

17.12.2018

Tagi: użytkowanie wieczyste, opłata