Czynsze w nieruchomościach logistycznych w 2018 roku

W ubiegłym roku w Europie zanotowano najwyższy, od ponad dziesięciu lat, wzrost stawek czynszów w nieruchomościach logistycznych. Czynsze efektywne netto wzrosły aż o 5%, co oznacza niemal dwukrotny wzrost od 2017 roku natomiast na całym świecie czynsze wzrosły średnio o 6 procent - wynika z raportu "Rozprzestrzenianie się globalnego wzrostu" dotyczącego czynszów w nieruchomościach logistycznych opracowanego przez Dział Badań firmy Prologis.

Więcej informacji w raporcie: 2018: Broadening Global Growth

Podobnie jak w ostatnich kilku latach Stany Zjednoczone osiągnęły lepsze wyniki od średniej globalnej. Wzrost czynszów w tym kraju wyniósł 8 procent. Chiny uplasowały się na pozycji wyraźnego lidera, odnotowując wzrost wynoszący 8 procent.

W 2018 roku odnotowano wysoki popyt, przy jednoczesnym niskim poziomie pustostanów i tym samym większą gotowość klientów do zapłacenia wyższej ceny za lepszą jakość. Analitycy zwracają uwagę na rosnące koszty realizacji inwestycji logistycznych, zarówno w kontekście cen gruntów, materiałów budowlanych, wynagrodzeń pracowników czy współpracy z podwykonawcami.

Co dalej?

• Pomimo niedawnych wahań makroekonomicznych wskaźniki pustostanów na rynku są na rekordowo niskim poziomie albo zbliżają się do tego poziomu, co zmusza użytkowników chcących zaspokoić swoje potrzeby do uwzględniania wyższych czynszów.
• Koszty budowy rosną w rekordowo szybkim tempie, co przekłada się na średni, a nawet wysoki jednocyfrowy wzrost w skali roku, a na wiodących rynkach nawet dwucyfrowy.
• Oczekuje się, że dzięki poprawie warunków w Europie region ten stanie się wiodącym pod względem wzrostu.

Czego możemy się spodziewać w 2019 r.?

Warunki prowadzenia działalności są stabilne, a czynniki strukturalne stymulujące popyt i rozwój gospodarczy wskazują na kolejny rok zdrowego wzrostu. Wydaje się, że Europa wkrótce zostanie liderem pod względem wzrostu stawek czynszów, jako że ograniczone możliwości kształtowania cen przyspieszają wzrost na Starym Kontynencie. Jednak wśród zagrożeń o charakterze globalnym są zawirowania makroekonomiczne, które mogą pogorszyć nastroje. Niemniej jednak, jeśli zwiększy się nieprzewidywalność otoczenia makroekonomicznego, wzrost będzie silniej wspierany przez czynniki strukturalne.

Najważniejsze tendencje w 2019 r. to:

• Niepewność i zmienność otoczenia makroekonomicznego. Niektóre wskaźniki ekonomiczne pogorszyły się i uzasadniają zachowanie ostrożności, choć nie jest to szeroko zakrojony trend. Niepewność (np. Brexit i napięcia na linii USA–Chiny) zmniejsza oczekiwania, co może ograniczyć wzrost.
• Mała dostępność produktu. Wskaźniki pustostanów na wielu rynkach są na rekordowo niskim poziomie albo zbliżają się do tego poziomu i prawdopodobnie pozostaną na niskim poziomie w najbliższej przyszłości. Klienci mają tendencję do koncentrowania się na długoterminowych planach rozwoju.
• Koszty odtworzenia rosną. Czynsze za wynajem nowych budynków w dalszym ciągu rosną, podążając za szybkim wzrostem kosztów budowy obserwowanym w ostatnich kilku latach, co stanowi optymistyczną prognozę na nadchodzący rok.
• Lokalizacja i jakość są nabierają znaczenia. Wybór budynku ma kluczowe znaczenie zarówno dla efektywności łańcucha dostaw, jak i dostępu do pracowników, a klienci są tego bardziej świadomi w świetle wymagań budynków/magazynów typu Last Touch.
• Trudności w zapewnianiu podaży. Rynki, na których występuje niedobór gruntów, będą w dalszym ciągu osiągać wyniki lepsze od średnich regionalnych. Rynki te obejmują Nowy Jork, Los Angeles, Pekin w północnych Chinach, Hamburg i Lyon.

Co to oznacza dla klientów?

W dobie rosnącej konkurencji, klienci z branży logistycznej, którzy są nastawieni perspektywicznie i potrafią szczegółowo planować, a dzięki temu potrafią działać szybko, zapewnią sobie najlepsze nieruchomości w najlepszych cenach. Zwłaszcza na obszarach zabudowy plombowej wskaźniki pustostanów były niskie, a koszty odtworzenia rosły. Jednocześnie w dalszym ciągu rosło znaczenie bliskiej odległości do konsumenta miejskiego umożliwiającej szybszą dostawę. Ewolucja łańcucha dostaw i warunki rynkowe wskazują, że tendencje te będą się utrzymywać. Planowanie logistyczne obejmujące całościowe spojrzenie na łańcuchy dostaw musi uwzględniać wartość czasu jako funkcję odległości od konsumentów. Im bliżej konsumenta końcowego, tym lepiej. Oczekujemy dalszego wzrostu czynszów w 2019 r., choć może to następować w wolniejszym tempie. Co to oznacza dla inwestorów?

Przygotowywanie wycen na szybko zmieniających się rynkach często stanowi wyzwanie i wymaga dogłębnej znajomości lokalnych rynków. Podstawę wzrostu powinny stanowić czynniki strukturalne. Czasem jednak wyniki są lepsze od oczekiwanych. Przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych lokalizacja jest obecnie czynnikiem ważniejszym niż kiedykolwiek. Rynki o wysokich trudnościach w zapewnianiu podaży oraz te obsługujące miasta będą miały do czynienia ze stałym popytem wynikającym zarówno z planów rozwoju przedsiębiorstw, jak i ponownej oceny strategii łańcucha dostaw. Takie rynki mogą przygotować się na długoterminowe prognozy niskiego wskaźnika pustostanów i wzrostu czynszów.

Europa

W 2018 r. wzrost czynszów przyspieszył. Stawki efektywnego czynszu netto wzrosły o 5 procent w całej Europie, co oznacza najwyższy wzrost, biorąc pod uwagę dane sięgające ponad 10 lat wstecz. Wzrost ten odzwierciedla zarówno podwyżki czynszów wywoławczych, jak i zmniejszenie rabatów.

Wystąpiło jednocześnie kilka czynników. Po pierwsze, dobre warunki rynkowe z pozytywnymi nastrojami wśród konsumentów, silnym popytem, zdyscyplinowaną podażą, niedoborem gruntów oraz rekordowo niski wskaźnikiem pustostanów, wynoszącym 3,2 procent. Po drugie, stawki czynszu wciąż są niższe w porównaniu do uprzednich poziomów referencyjnych oraz czynszów kosztów odtworzenia na większości rynków. Po trzecie, wzrost kosztów odtworzenia wynika z wyższych kosztów budowy i rosnących cen gruntu, co przekłada się na wyniki inwestycyjne danego obiektu i skutkuje wzrostem stawek czynszu na większości rynków.

Kontynent europejski odegrał ponadprzeciętną rolę, odnotowując wzrost na poziomie 6 procent. Podczas gdy w ostatnich latach do wzrostu stawek czynszu dochodziło tylko miejscowo, w 2018 r. sytuacja wyraźnie się zmieniła i wzrosty odnotowano na większości rynków. Pojawiły się dwie istotne tendencje. Pierwsza z nich to dynamiczny wzrost stawek czynszu na dojrzałych rynkach, takich jak Monachium, południowe Niderlandy, Göteborg i Praga. Wzrost czynszów na tych rynkach był napędzany przez dobre warunki rynkowe i niedobór gruntów. Po drugie, cykl wzrostu stawek czynszu na rynkach takich jak Paryż, Warszawa, Śląsk i Mediolan jest w początkowej fazie. Czynsze na tych rynkach pozostają bliżej ich rekordowo niskich poziomów, a podaż jest mniej aktywna, co stwarza potencjał dla szybkiej poprawy warunków rynkowych.

Perspektywy na 2019 r.

• Oczekuje się, że w 2019 r. czynsze będą stale rosnąć, pomimo rosnącej nieprzewidywalności otoczenia makroekonomicznego. Dobre warunki niemal na wszystkich rynkach wskazują na ciągłą konkurencję o budynki, których klienci potrzebują, aby rozwijać swoją działalność.
• Koszty odtworzenia rosną. Wzrost kosztów budowy w ciągu ostatnich kilku lat pobił wszelkie rekordy. Co za tym idzie, czynsze za wynajem nowych budynków w dalszym ciągu rosną, co stanowi optymistyczną prognozę na nadchodzący rok.
• Lokalizacja i jakość są nabierają znaczenia. Wybór obiektu logistycznego ma kluczowe znaczenie zarówno dla efektywności łańcucha dostaw, jak i dostępu do pracowników, a klienci są tego świadomi i starają się spełnić wymagania sieci dostaw typu Last Touch.
• Trudności w zapewnieniu podaży. Rynki, na których występuje niedobór gruntów, będą w dalszym ciągu osiągać wyniki lepsze od średnich regionalnych. Takie rynki obejmują Nowy Jork, Los Angeles, Pekin w północnych Chinach, Hamburg i Lyon.

 

Perspektywa: poziomy wakacji czynszowych na świecie

W niniejszym raporcie opisujemy stawki efektywnego czynszu netto. Stawki efektywnego czynszu netto są zasadniczo pomniejszone o okresy zwolnienia z czynszu (tzw. wakacje czynszowe). W ten sposób koncentrujemy się na prawdziwych ekonomicznych warunkach oferty. Średnie globalne wakacje czynszowe odpowiadają około 5 procent czynszu, czyli mniej niż jednemu miesiącowi w roku trwania umowy. W naszym raporcie dotyczącym 2016 r. podkreśliliśmy, że na kilku rynkach agresywnie wykorzystuje się rabaty, w niektórych przypadkach tworząc zachęty mogące wynieść ponad 25 procent całkowitego czynszu. Może to zniekształcić postrzeganie czynszów na danym rynku. Zauważyliśmy również, że najwięcej rabatów wśród rynków na całym świecie oferuje się w umowach najmu w Polsce. Jednak od momentu powstania tego opracowania ich wysokość w Polsce zaczęła się zmniejszać i są one obecnie o ponad 20 procent niższe niż w 2016 r.

Poziomy wakacji czynszowych zmniejszają się na całym świecie, ale można zaobserwować różnice w tym zakresie. W Europie poziomy rabatów są zróżnicowane, ponieważ przejrzystość i stopy odzysku różnią się w zależności od rynku. Ogólnie rzecz biorąc, rabaty wyraźnie zmniejszyły się ze szczytowego poziomu wynoszącego 2,1 miesiąca rocznie w 2010 r. do zaledwie 0,9 miesiąca w 2018 r. Poziomy te pozostają w tyle w stosunku do Stanów Zjednoczonych, które w ostatnich kilku latach wiodły prym pod względem wzrostu czynszów. W Japonii, rynku znanym ze swojej stabilności, jest zero miesięcy zniżek. Na rynkach wschodzących sytuacja jest zasadniczo podobna, przy czym liderem jest Meksyk.

Więcej informacji w raporcie: 2018 rok: Rozprzestrzenianie się globalnego wzrostu

Źródło: Prologis

08.02.2019

Tagi: warszawski rynek biurowy