Umowa przedwstępna, czyli jak zabezpieczyć warunki transakcji

W praktyce gospodarczej umowa przedwstępna stosowana jest w złożonych lub też wieloetapowych transakcjach. W obecnej sytuacji gospodarczej Polski, gdy zawarcie szeregu umów wymaga długotrwałych negocjacji, rokowań, listów intencyjnych, postępowania przetargowego - znaczenie umowy przedwstępnej wzrasta.

Umowa przedwstępna należy do instytucji prawa zobowiązaniowego i wywołuje skutki prawne o charakterze rozporządzającym i zobowiązującym. Jest to instytucja przygotowująca zawarcie właściwej umowy między stronami. Jej treścią jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy stanowczej (art. 389 KC).

Świadczenie wynikające z umowy przedwstępnej polega na złożeniu w przyszłości odpowiedniego oświadczenia woli oraz podjęciu innych czynności potrzebnych do zawarcia umowy stanowczej. Innymi słowy konsekwencją zawarcia mowy przedwstępnej powinno być zawarcie umowy w niej przyrzeczonej.

To, czy dana czynność prawna jest umową przedwstępną, czy ma inny charakter, wynika z wykładni dokonanej zgodnie z zasadami prawa cywilnego. Tłumacząc tę umowę należy uwzględnić okoliczności złożenia oświadczenia woli, a w szczególności zgodny zamiar stron i cel umowy.

Należy pamiętać, że umowa przedwstępną to nie, to samo co umowa zobowiązująca do dokonania jakiegoś rozporządzenia. Każda z tych umów służy realizacji innego celu społeczno-gospodarczego. Umowa przedwstępna jest czynnością prawną pomocniczą, przygotowującą i zabezpieczającą zawarcie stanowczej umowy między stronami, stwarzając jedynie obowiązek zawarcia oznaczonej umowy. Bardzo często też strony przewidują w umowie przedwstępnej konsekwencje uchylania się przez druga stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Elementy umowy przedwstępnej

Przesłanką ważności umowy przedwstępnej jest określenie w jej treści istotnych postanowień (tzw. essentialia negotii) umowy przyrzeczonej. Należą do nich: typ umowy przyrzeczonej oraz w zależności od rodzaju umowy - jej przedmiot. Ponadto umowa przedwstępna powinna wskazywać termin, w którym umowa stanowcza ma być zawarta (art. 389 KC). Termin ten strony mogą zmieniać w drodze umowy, ale niedopuszczalne jest przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej na czas nieoznaczony.

Aby umowa przedwstępna była ważna nie jest wymagana jakaś specyficzna forma. Dla celów dowodowych (ad probationem), powinna ona mieć zwykłą formę pisemną (art. 75 § 1 KC).

Skutki prawne oraz dochodzenie roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej w praktyce

Strona uprawniona może dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności, głównie związane z jej formą. Jeżeli, natomiast umowa przedwstępna zostaje sporządzona w innej formie niż wymagana do ważności umowy przyrzeczonej - stronom umowy przedwstępnej przysługuje jedynie możliwość roszczenia odszkodowawczego, a nie zawarcie umowy przyrzeczonej. Przykładem mogącym zilustrować taką sytuację jest zawarcie umowy przedwstępnej kupna – sprzedaży nieruchomości. Ponieważ dla ważności takiej umowy kodeks cywilny przewiduje formę aktu notarialnego, skuteczności umowy przedwstępnej dotyczącej takiej transakcji będzie uzależniona od zachowania tejże formy przy zawieraniu mowy przedwstępnej. A więc tylko w przypadku spisania takiej umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości w akcie notarialnym, jej strony mogą skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej i zrealizować tę transakcje do końca.

To co istotne to niemożliwość łączenia roszczeń. Żądanie bowiem odszkodowania z art. 390 § 1 KC wyłącza roszczenie z art. 390 § 2 KC. Jedno żądanie wyklucza drugie, gdyż są ze sobą sprzeczne. Nie można równocześnie domagać się zawarcia umowy i odszkodowania z powodu jej niezawarcia.

Warto pamiętać, że strony mogą, przy zawieraniu umowy przedwstępnej, umówić się na wypadek jej niewykonania o zapłatę np. kary umownej (art. 483 KC) bądź o zadatek (art. 394 KC). Są to środki niewątpliwie mobilizujące do zawarcia umowy docelowej.

a) dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej

Jeżeli w umowie przedwstępnej zostały spełnione nie tylko wymagania co do ważności tej umowy przewidziane w art. 389 KC, ale również forma wymagana do ważności umowy przyrzeczonej - to wówczas stronie uprawnionej przysługuje prawo dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej. Roszczenie takie należy sformułować w pozwie skierowanym przez uprawnionego z tytułu umowy przedwstępnej przeciwko zobowiązanemu z tej umowy. W pozwie tym należy dokładnie określić swoje żądanie zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli, odpowiadającego treści umowy przyrzeczonej, wskazać treść łączącej strony umowy przedwstępnej, termin jej zawarcia oraz okoliczności wskazujące na uchylanie się osoby zobowiązanej od zawarcia umowy przyrzeczonej. Ciężar dowodu treści umowy spoczywa na tym kto wnosi o zawarcie umowy, tj. na powodzie. Orzeczenie sądowe wydane w następstwie złożenia takiego powództwa zastępuje oświadczenie woli osoby zobowiązanej z umowy przedwstępnej, natomiast pozew należy potraktować jako złożenie oświadczenia woli przez stronę uprawnioną.

b) dochodzenie odszkodowania z tytułu uchylania się

Jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a strona uprawniona nie chce lub nie może (ze względu na formę umowy przedwstępnej) doprowadzić do jej przymusowego zawarcia, może ona żądać od strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej wynagrodzenia szkody, którą przez to poniosła (art. 390 § 1 KC). Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej.

Przez „uchylanie się” należy rozumieć nie tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej, ale też świadome działanie lub zaniechanie ze strony zobowiązanego, zmierzające do niezawarcia umowy przyrzeczonej. Może to być również nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego w przystąpieniu do zawarcia umowy definitywnej Odszkodowanie z art. 390 § 1 KC jest więc rekompensatą za naruszenie stosunku zobowiązaniowego, polegające na niewykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej (ex contractu).

Można żądać odszkodowania w pełnym zakresie, tzn. zarówno za realne straty jak też za utracone korzyści, zarówno w ramach ujemnego, jak i pozytywnego interesu umownego.

Znaczenie umowy przedwstępnej w praktyce obrotu gospodarczego niewątpliwie wzrasta. Dotyczy to i jest szczególnie rekomendowane przy złożonych transakcjach, gdzie obydwie strony ponoszą spore koszty związane z samym przygotowaniem się do przyszłego wspólnego przedsięwzięcia. Oczywiście im umowa jest bardziej szczegółowa tym lepiej, to co jednak najważniejsze to zachowanie wszelkich warunków formalnych, począwszy od formy a skończywszy na istotnych samej umowy przyrzeczonej, na zawarcie której umawiają się strony.

Autor: Ewelina Stobiecka, radca prawny, Partner zarządzający kancelarii e|n|w|c

Ewelina Stobiecka jest polskim radcą prawnym. Dysponuje 10-letnim doświadczeniem w doradztwie prawnym dla najważniejszych międzynarodowych i krajowych podmiotów gospodarczych, które są obecne na polskim rynku. Mecenas Ewelina Stobiecka posiada szerokie doświadczenie w szczególności w obsłudze korporacyjnej, prawie handlowym, prawie cywilnym - materialnym i procesowym oraz prawie pracy. Szczególnie ważny obszar jej aktywności zawodowej dotyczy negocjacji i mediacji, pozwalającej wielokrotnie na pozasądowe, szybkie i w rezultacie najtańsze rozstrzygnięcie sporu gospodarczego pomiędzy przedsiębiorcami.

e|n|w|c jest wiodącą siecią kancelarii w Europie Środkowo-Wschodniej, świadczącej kompleksowe usługi doradztwa prawnego. Warszawskie biuro e|n|w|c jest jednym z sześciu w regionie (Wiedeń, Budapeszt, Praga, Brno, Bratysława i Kijów). Ścisła współpraca między biurami umożliwia kompleksową i sprawną obsługę przedsiębiorców operujących zarówno lokalnie jak i międzynarodowo, w tym klientów przeprowadzających transakcje międzynarodowe.

Praktyka kancelarii e|n|w|c koncentruje się wokół szeroko rozumianego prawa gospodarczego, w tym m.in. prawa spółek, prawa kontraktów, prawa nieruchomości, prawa pracy, M&A, ochrony środowiska oraz różnych aspektów materialnego i procesowego prawa cywilnego. Istotną częścią praktyki kancelarii e|n|w|c jest także mediacja pozasądowa, umożliwiająca niejednokrotnie polubowne i korzystne dla obu stron zakończenie wszelkiego rodzaju sporów cywilno-gospodarczych.

Obecnie, e|n|w|c Kancelaria Prawna zrzesza ponad 70 prawników w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, którzy doradzają znaczącym krajowym i międzynarodowym przedsiębiorstwom w takich dziedzinach jak: handel, transport, przemysł, technologia i świadczenie usług, banki i ubezpieczenia.

Ponadto sieć e|n|w|c jest członkiem Interlaw – międzynarodowej organizacji skupiającej wiodące Kancelarie prawa gospodarczego w ponad 100 krajach na świecie, dysponujące ponad 4300 adwokatami i radcami prawnymi.

W warszawskim biurze e|n|w|c do dyspozycji pozostaje zespół prawników biegle władających językami obcymi: angielskim i niemieckim. Eksperci e|n|w|c posiadają zarówno wiedzę wynikającą z międzynarodowej praktyki kancelarii jak i doskonałą znajomość lokalnych uwarunkowań prawnych, z którymi musi zmierzyć się przedsiębiorca.

Źródło: Kancelaria Prawna e|n|w|c

17.08.2011

Tagi: umowa przedwstępna, warunki transakcji, aspekt prawny

Udostępnij