Wzrost wartości aktywów na rynku komercyjnym to szansa dla inwestorów na refinansowanie projektów

Uzyskanie przez spółkę Antczak Developer refinansowania sandomierskiej Galerii Królewskiej to ciekawy przykład rosnącego trendu na rynku nieruchomości komercyjnych. Wzrost wartości nieruchomości po zakończeniu inwestycji i jej skomercjalizowaniu pozwala inwestorom uzyskiwać korzystniejsze warunki finansowania bankowego i uwalniać kapitał poprzez zwrot wniesionego wkładu własnego – uważa Iwona Załuska z firmy doradczej Upper Finance.

Z publikowanych sukcesywnie danych wyłania się obraz 2019 roku jako okresu nienotowanych dotąd wyników na rynku nieruchomości. Rekordowa liczba oddanych do użytkowania mieszkań to ważny, ale nie jedyny obszar spektakularnych wzrostów. O poziomie rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych świadczy m.in. łączna wartość wolumenu transakcji, która zdaniem analityków Knight Frank przekroczyła w ubiegłym roku rekordową wielkość 7,6 mld euro. Za połowę tej kwoty, tj. 3,8 mld euro, odpowiadają transakcje na rynku biurowym, przede wszystkim w stolicy i największych aglomeracjach.

Z danych Knight Frank wynika, że niesłabnącą popularnością w 2019 roku cieszył się także segment centrów handlowych. Wartość inwestycji w tym segmencie osiągnęła poziom 1,9 mld euro. Co ważne, przy nasyceniu powierzchnią handlową i malejącą dynamiką przyrostu sprzedaży w największych miastach, inwestorzy aktywnie poszukują aktywów w mniejszych ośrodkach – dobrze skomunikowanych, mających ograniczoną konkurencję i pozwalających na bezpieczną alokację kapitału. Dobre wyniki operacyjne i finansowe przy ograniczonych ryzykach wpływają na konsekwentnie rosnącą wartość tych aktywów. To doskonała okazja dla inwestorów na renegocjowanie warunków pozyskanego na inwestycję finansowania lub pozyskanie refinansowania w innym banku.

Choć każdy segment rynku nieruchomości rządzi się swoimi prawami, kluczowe zasady finansowania przez banki inwestycji są niezmienne. Podstawą jest oczywiście wskaźnik LTV, z najważniejszą zmienną, jaką jest szacowana przez bank wartość nieruchomości. To od niej zależy wysokość udzielonego finansowania, a co za tym idzie także wkładu własnego po stronie inwestora. Jeszcze do niedawna wiele banków ostrożnie podchodziło do szacowania wartości projektów poza największymi aglomeracjami. Mimo atrakcyjnych lokalizacji, weryfikowanych często przez umowy przedwstępne z pokryciem nawet 50 proc. powierzchni, przeważały obawy przed potencjalnymi ryzykami. W efekcie wielu inwestorów, szczególnie średniej wielkości przedsiębiorców działających na lokalnych rynkach, godziło się na nieoptymalne warunki finansowania inwestycji i wysoki wkład własny.

Oddanie nieruchomości komercyjnej do użytkowania stosunkowo szybko weryfikuje jej wartość w oparciu o obiektywne wskaźniki, takie jak rzeczywiste pokrycie najmem. Niestety faktyczny wzrost wartości nieruchomości nie jest dla części banków wystarczającym powodem do renegocjowania warunków finansowania. W tej sytuacji warto poszukać możliwości refinansowania. Nowy bank widzi już bowiem nie obciążony ryzykami inwestycyjnymi projekt, a poparte rzeczywistymi wynikami operacyjnymi przedsiębiorstwo, dzięki czemu może zaoferować dużo bardziej korzystne warunki kredytu. Wyższa wysokość finansowania, oparta o wzrost wartości nieruchomości, w praktyce umożliwia inwestorowi istotne obniżenie lub nawet pełne uwolnienie wkładu własnego i tym samym poprawę wskaźnika IRR, pokazującego zwrot z zainwestowanego kapitału.

Źródło: Upper Finance

09.03.2020

Tagi: nieruchomości komercyjne, refinansowanie