Rynek komercyjny na nowo

Zasada psychologii behawioralnej mówi, że wystarczą 21 dni byśmy przyjęli powtarzające się zdarzenie za normę. O pandemii mówimy już od blisko 50 dni – mieliśmy więc dwa razy więcej czasu na przyzwyczajenie się do nowego. I widać to po rynku nieruchomości.

Fabryki wracają do produkcji, magazyny podsumowują kwartał i nie zasypują gruszek w popiele. Nieruchomości logistyczne wysyłają sygnał, że nie tylko nie ma tragedii, ale nawet jest całkiem nieźle. Branża się trzyma. Pandemia stała się więc dla tego sektora czasem wprowadzania i testowania innowacji. Co uznać można za znacząco pozytywny przekaz w tych trudnych i smutnych czasach.

Biura reagują po swojemu. Jest wzrost elastyczności powierzchni tradycyjnej, co niewątpliwie uznać należy za reakcję – pozytywną dla najemców, mniej dla wynajmujących. Uwagę zwraca jednak fakt, że mimo niepokoi biura wykańczaj się w terminach, a koszty realizacji mogą nawet spadać wraz z występującymi już spadkami cen materiałów.

Hotele otwierają się dzisiaj, choć nadal wiele jest niewiadomych. Obserwacje z innych krajów też nie powodują hurra-optymizmu. Wiele wskazuje jednak na to, że w przeciągu kilku najbliższych tygodni duża część rynku zacznie wracać do normalności.

W końcu retail – od dziś znów otwarty. Wciąż bez rozrywki, z gastronomią tylko na wynos. O śmierci retailu mówiło się od kilku lat, choć ostatnie kilkanaście miesięcy wskazywało, że rynek skutecznie szuka nowej drogi. Czy pandemia pokrzyżowała te plany? Jaki będzie nowy retail?

Więcej o sytuacji na rynkach nieruchomości komercyjnych dowiedziecie się państwo od Joanny Lewandowskiej (Axi Immo), Jakuba Szarzyńskiego (Brookfield Partners), Andrzeja Szymczyka (Walter Herz) oraz Beaty Kokeli (Cushman & Wakefield), a o zmianach w podatkach i prawie od Krzysztofa Marzyńskiego i Mateusza Stańczyka (Crido).

MAGAZYNY – Joanna Lewandowska, Axi Immo

Pojawiły się już pierwsze dane gospodarcze z minionych tygodni pandemii. Produkcja przemysłowa w marcu spadła o 2,4%, natomiast sprzedaż detaliczna o 9% w ujęciu rok do roku. Największe spadki w sprzedaży zarejestrowano w branżach: tekstylnej (niemal 50%), automotive (około 30%) oraz paliwowej (12,5%), natomiast wzrosty w branżach: farmaceutycznej (ok. 9%) oraz spożywczej (ok. 3%).

Fabryki z branży samochodowej, które zawiesiły swoją działalność, planują wznowienie produkcji na początku maja. Odlewnia VW w Poznaniu wróciła do pracy jeszcze z końcem kwietnia.

Wstępne szacunki dotyczące popytu brutto na powierzchnie magazynowe wskazują na spadek w I kwartale 2020 o 5% rok do roku, co biorąc pod uwagę wysoki poziom niepewności rynkowej jest dobrym wynikiem, wskazującym na to, że fundamenty branży pozostają mocne.

Nowe okoliczności przyspieszają wprowadzanie innowacji na rynku logistycznym. Wiele firm, które wcześniej wdrożyło systemy automatyzacji kontroli dostępu do parków, w nowych realiach bardzo ceni sobie tę technologię. Natomiast właściciele parków, które bazowały do tej pory na portierniach i budkach strażniczych, będą coraz bardziej skłonni czynić inwestycje w systemy usprawniające automatyczny dostęp i ograniczające konieczność interakcji międzyludzkich.

Prawdziwi testerzy innowacji są jednak gdzie indziej. To kurierzy są dziś prekursorami najintensywniej i „najzwinniej” sprawdzającymi nowe rozwiązania. Na przykład InPost wraz z Auchan rozpoczął pilotażowy program lodówkomatów (szafek do przechowywania żywności zakupionej online). Rozwiązanie pojawiło się już w 2018 roku, natomiast obecna sytuacja stała się impulsem do wdrożenia pomysłu na szerszą skalę. Można spodziewać się dalszych usprawnień i inwestycji oraz wprowadzania rozwiązań opartych o automatyzację w kolejnych branżach.

BIURA – Jakub Sarzyński, Brookfield Partners

Powoli obserwujemy jak rynek biurowy wychodzi z marcowo-kwietniowego paraliżu. Wynajmujący i najemcy przenoszą swoją uwagę na długoterminowe planowanie. Jedna i druga strona zastanawia się nad kolejnymi działaniami – w wielu przypadkach trwa dialog w sprawie obecnych umów najmu. Często wynajmujący proponują dodatkowe miesiące wakacji czynszowych w zamian za przedłużenie umowy najmu o nietypową długość (1 rok, 2 lata) czego w normalnych warunkach nie braliby pod uwagę.

Wynajmujący obawiali się opóźnień prac aranżacyjnych dla nowych najemców. Wszystko wskazuje jednak na to, że obawy te nie będą miały pokrycia w rzeczywistości. Nie brakuje ludzi na budowach, nie brakuje materiałów, łańcuchy dostaw nie zostały przerwane.

Wykonawcy zapewniają wywiązanie się z kontraktów w uzgodnionych terminach. Obecny czas jest dla nich niepewny, bowiem w perspektywie kilku miesięcy koszty aranżacji mogą spadać, z racji na zapowiadający się niższy popyt na te usługi. Dodatkowo obserwujemy pierwsze spadki cen materiałów budowlanych.

Kluczowym czynnikiem dla rynku nieruchomości biurowych będzie sytuacja gospodarcza i sytuacja finansowa firm w nadchodzących miesiącach – to może wpłynąć na zmianę warunków komercyjnych, wysokości kontrybucji na aranżację wnętrz oraz wysokości zabezpieczenia umowy najmu.

PRAWO I PODATKI – Krzysztof Marzyński i Mateusz Stańczyk, Crido

Skoro prawo, to znów tarcza antykryzysowa. Wygląda na to, że koniec tej sagi nie będzie szybki. Kolejne wersja tarczy mają być niedługo rozpatrywana przez polski parlament. Liczba mnoga, bo mówimy o tzw. tarczy 3.0 i tarczy 4.0. Dwie odrębne numeracje wynikają z tego, że propozycje zmian mają źródło w różnych ministerstwach.

Ze spraw istotnych dla branży nieruchomości, warto zwrócić uwagę na proponowane rozwiązanie dotyczące opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Według obecnej wersji propozycji opłata ta na gruntach Skarbu Państwu może zostać zmniejszona proporcjonalnie do liczby dni istnienia stanu epidemii.

Zmniejszenie to nie jest zależne od rodzaju nieruchomości; warunkiem zmniejszenia będzie spadek obrotów gospodarczych po stronie użytkownika wieczystego, brak zaległości w podatkach i innych daninach publicznych na koniec trzeciego kwartału 2019 i zgłoszenie przez użytkownika wieczystego zapłaty w zmniejszonej kwocie do dnia 31 stycznia 2021 r. (będzie to nowy termin zapłaty opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na wszystkich gruntach za rok 2020). Gminy będą mogły wprowadzić analogiczny system na podstawie odpowiednich uchwał. W czasach spadku przychodów możliwość zmniejszania kosztów działalności użytkowników wieczystych należy powitać z entuzjazmem.

Od strony podatkowej brak nowych materialnych regulacji, które miałyby istotny wpływ dla branży. Warto jednak podkreślić, że w ramach realizacji uprawnień przewidzianych w poprzednich wersjach tarczy, niektóre gminy wprowadzają zwolnienia lub odroczenia z podatku od nieruchomości. I tak władze lokalne postanowiły wprowadzić zwolnienia m.in. w Katowicach, Wrocławiu, Szczecinie, Toruniu. Lista gmin, które odraczają podatek od nieruchomości jest znacznie dłuższa – jest to m.in. Warszawa. Kryteria przyznawanej pomocy są zróżnicowane w zależności od gminy.

HOTELE – Andrzej Szymczyk, Walter Herz

W zeszłym tygodniu rząd przedstawił propozycje stopniowego znoszenia ograniczeń w działalności podmiotów z różnych sektorów gospodarki. Branża hotelowa została zaliczona do drugiego etapu i według najnowszych informacji hotele i obiekty noclegowe będą mogły wrócić do prowadzenia działalności w dniu dzisiejszym. Ponownie brak jednak szczegółów potencjalnego rozporządzenia (stan na godziny popołudniowe 30 kwietnia), o które należałoby się oprzeć w przypadku wznawiania pracy hotelu.

Z różnych źródeł płyną sprzeczne informacje dotyczące możliwości funkcjonowania m.in. restauracji hotelowych czy sal konferencyjnych. Niestety, dopóki nie zostanie ogłoszony oficjalnie akt prawny stanowiący przepisy w tej kwestii, wiele podmiotów w branży wstrzymuje potencjalne działania zmierzające do otwarcia obiektów. Sytuacja ta w zrozumiały sposób nie wpływa na poprawę samopoczucia hotelarzy.

Z ankiet przeprowadzonych ostatnio wśród polskich turystów wynika, że większość z nich wciąż planuje wyjazdy wakacyjne. Drastyczne ograniczenie możliwości przemieszczania się pomiędzy krajami może spowodować, że obłożenie różnego rodzaju obiektów noclegowych w kraju w czasie wakacji będzie na wysokim poziomie. Jest to jednak prognoza, której odzwierciedlenie w praktyce uzależnione jest od wielu niewiadomych.

Informacje płynące z rynku chińskiego pokazują, że większość hoteli została ponownie otwarta po około 2 miesiącach od ich zamknięcia. Niektóre obiekty pozostają jednak nadal nieczynne. Popyt po otwarciu kreowany jest głównie przez wyjazdy turystyczne wewnątrz kraju, podróże służbowe do lokalizacji przemysłowych oraz gości poddanych kwarantannie po przylocie, którą spędzają w hotelach położonych przy lotniskach.

W Polsce widoczne są pierwsze oznaki zainteresowania organizacją spotkań i konferencji w hotelach z terminami od czerwca. Popyt niestety nie wraca równomiernie w całym kraju. Prawdopodobnie najbardziej elastyczne obiekty będą miały szansę na powrót do względnej normalności w swojej działalności już za kilka tygodni.

Pod warunkiem oczywiście zniesienia zakazu prowadzenia działalności konferencyjnej i po opracowaniu szczegółowych procedur dotyczących np. korzystania z posiłków czy maksymalnej liczby osób przebywających w danej przestrzeni konferencyjnej.

W tej chwili nie można jeszcze liczyć na odrodzenie wyjazdów zagranicznych drogą lotniczą. Ograniczenia związane z zakazem lotów, potencjalną liczbą miejsc do wykorzystania w samolocie, czy koniecznością przebycia kwarantanny po przylocie. Zarówno do miejsca docelowego, jak i po powrocie do Polski wciąż skutecznie uniemożliwiają podróże. Podawanie jakichkolwiek, choćby przybliżonych terminów otwarcia rynku podróży lotniczych, nie jest jeszcze możliwe.

RETAIL – Beata Kokeli, Cushman & Wakefield

Dziś otwieramy galerie handlowe – stało się to szybciej niż przypuszczaliśmy. Zwłaszcza że przecieki wskazywały na 18 maja. To wielkie wyzwanie dla zarządców, którzy musieli przygotować te obiekty do otwarcia, tak aby w pełni zastosować wytyczne Ministerstwa Zdrowia GIS. Ograniczanie liczby klientów, ograniczanie liczby samochodów na parkingu, dezynfekcja czy wiele innych.

To także wielkie wyzwanie dla najemców – muszą zapewnić pracowników, którzy często przebywają na urlopach. Muszą również stosować się do wytycznych związanych z bezpieczeństwem epidemicznym.

Zamknąć przymierzalnie? Czy dezynfekować po każdym wejściu klienta? Ustawiać klientów w kolejce przed sklepem? Wiele wyzwań przed zarządcami i najemcami po to, aby klienci byli bezpieczni. I tu następne wyzwanie – jak szybko klienci wrócą do normalności? Jak szybko będą gotowi wrócić do swoich zwyczajów zakupowych?

Według badań przeprowadzonych przez SELECTIV 38% Polaków najszybciej odwiedzi sklepy odzieżowe; 29,54% sklepy z wyposażeniem wnętrz i ogrodów; 27,88% obuwnicze a 4,27% inne. Jak szybko będziemy wracać do zakupów: 7,77% w ciągu pierwszego dnia od otwarcia; 7,36% w ciągu pierwszych 5 dni od otwarcia; 48,32% w ciągu pierwszych 2 tygodni od otwarcia; 55% w ciągu miesiąca od otwarcia od otwarcia.

Źródło: ThinkCo

04.05.2020

Tagi: nieruchomości komercyjne, pandemia