Niebawem duże zmiany w wycenie nieruchomości dla banków

Rok 2021 przyniesie bardzo istotne zmiany na rynku wycen nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytowych banków. Dokładnie 30 czerwca 2021 wejdą w życie wytyczne Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego (dalej EBA, od European Banking Authority) dotyczące zasad udzielania i obsługi kredytów hipotecznych. Część z zawartych tam regulacji wywrze bezpośredni skutek na działalności rzeczoznawców majątkowych w Polsce.

Przed omówieniem przyszłych zmian warto przypomnieć, że już obecnie obowiązujące w Polsce Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 575/2013 (CRR) wyróżnia 3 sytuacje, w jakich może znaleźć się rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę na potrzeby banku. Są to:

a) udzielanie nowego kredytu

b) monitoring wartości nieruchomości w trakcie obsługi kredytu

c) rewaluacja nieruchomości w trakcie obsługi kredytu

Nowe wytyczne EBA pogrupowane są właśnie według tych sytuacji.

Udzielanie nowego kredytu

Wytyczne EBA stanowią ogólną zasadę, według której przy udzielaniu nowego kredytu wartość nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie powinna zostać wyceniona przez rzeczoznawcę zewnętrznego lub… wewnętrznego (!) z przeprowadzeniem oględzin nieruchomości wewnątrz i od zewnątrz budynków. Regułę tę można zatem rozumieć jako zalecenie przeprowadzenia pełnej wyceny nieruchomości.

Natomiast już w kolejnym punkcie wytycznych (punkt 210) EBA przewiduje istotny wyjątek od reguły ogólnej stwierdzając, że na potrzeby wyceny nieruchomości mieszkaniowych na ”dobrze rozwiniętych i dojrzałych rynkach” nieruchomości mogą być wyceniane z wykorzystaniem uproszczonych form wyceny takich jak desktop valuation, ze wsparciem „zaawansowanych modeli statystycznych”. Także te „wyceny” powinny być wykonywane przez rzeczoznawców zewnętrznych lub wewnętrznych banków.

W powyższej regulacji uwagę zwraca warunek dopuszczalności uproszczonych form wyceny jedynie na „dobrze rozwiniętych i dojrzałych” rynkach nieruchomości, które to pojęcie nie zostało jednak zdefiniowane w wytycznych. Można się zatem spodziewać, szybkiego uzyskania rzeczonej dojrzałości przez wiele rynków nieruchomości zaraz po wejściu wytycznych w życie, co umożliwi upowszechnienie się tego wyjątku jako podstawowej zasady dla wszelkich wycen nieruchomości mieszkaniowych.

Wraz z dopuszczeniem wykonywania tych wycen przez wewnętrznych rzeczoznawców zatrudnionych w bankach, można się spodziewać w niektórych krajach UE niemal całkowitego wygaśnięcia segmentu usług wyceny nieruchomości mieszkalnych wykonywanych przez rzeczoznawców zewnętrznych. Znakiem zapytania może tu być jedynie chęć zatrudnionych w banku rzeczoznawców, dotychczas sprawdzających cudzą pracę, do brania odpowiedzialności za własne wyceny tychże nieruchomości. Nie ulega natomiast wątpliwości, że złote lata zapowiadają się dla dostawców wspomnianych zaawansowanych modeli statystycznych, czyli innymi słowy Automatycznych Modeli Wyceny (AVM).

Ponieważ jednak żadnemu modelowi nie można przypisać odpowiedzialności za cokolwiek, wynik uzyskiwany przez model określono „propozycją wartości” (z ang. value proposal), która będzie musiała zostać zaakceptowana przez wewnętrznego lub zewnętrznego rzeczoznawcę, dzięki czemu to właśnie rzeczoznawca weźmie ostatecznie odpowiedzialność za ewentualne błędy w oszacowaniu.

Kolejną istotną regulacją będzie wymóg tworzenia przez banki „paneli”, czyli list akceptowalnych przez bank zewnętrznych rzeczoznawców majątkowych. EBA oczekuje, że listy te będą tworzone w taki sposób, aby zapewnić, że wyceny będą wykonywane przez rzeczoznawców posiadających odpowiednie kwalifikacje do wyceny nieruchomosci z danego segmentu rynku.

Monitoring wartości i rewaluacje

Monitoring wartości i ewentualne rewaluacje nieruchomości w trakcie obsługi wcześniej udzielonego kredytu zostały poddane przez EBA wspólnym regułom, które są wyraźnie bardziej liberalne od tych dotyczących udzielania kredytu.

Pełna wycena nieruchomości jest w tym przypadku jedynie jedną z dostępnych bankowi możliwości. Poza nią banki będę mogły korzystać z uproszczonych form „wyceny” takich jak desktop valuation, drive-by valuation a także z modeli statystycznych. Wytyczne dopuszczają także posługiwanie się przez banki „wskaźnikami” (z ang. indices). Banki powinny ponadto ustalić reguły, w jakich przypadkach wyniki monitorowania wartości powinny wymagać przeprowadzenia rewaluacji.

W tym miejscu warto wspomnieć przepis powszechnie obowiązującego prawa, pochodzący z Rozporządzenia CRR a mianowicie jego art. 208 (b), który brzmi następująco:

a) wycena nieruchomości podlega weryfikacji, jeżeli informacje będące do dyspozycji instytucji wskazują, że wartość nieruchomości mogła istotnie się obniżyć w stosunku do ogólnych cen rynkowych, a weryfikację tę przeprowadza rzeczoznawca, który posiada kwalifikacje, zdolności i doświadczenie niezbędne do przeprowadzenia wyceny i który pozostaje niezależny od procesu decyzyjnego w sprawie udzielania kredytu. W przypadku kredytów przekraczających 3 mln EUR lub 5% funduszy własnych instytucji wycena nieruchomości jest weryfikowana przez takiego rzeczoznawcę przynajmniej raz na trzy lata.

EBA zdecydował się zróżnicować zasady wykonywania rewaluacji nieruchomości, zależnie od tego, czy rewaluacja ta jest wynikiem obowiązku spowodowanego spełnieniem się warunków powyższego przepisu, czy też wynika ze swobodnej decyzji banku.

Jeżeli rewaluacja spowodowana jest działaniem powyższego przepisu powinna ona zostać sporządzona przez rzeczoznawcę, który może być jednak wspomagany przez „zaawansowany model statystyczny”. Wytyczne zastrzegają też wyraźnie, że banki nie mogą wykorzystywać w tym przypadku samych tylko zaawansowanych modeli statystycznych. Udział rzeczoznawcy jest tu więc wyraźnie wymagany.

Bardziej liberalne warunki dotyczą natomiast rewaluacji nieruchomości, które nie wynikają z działania art. 208 (b) Rozporządzenia CRR. Tutaj żywy rzeczoznawca może już zostać zastąpiony przez model statystyczny.

Swoistym znakiem czasu wydaje się być zawarcie w wytycznych EBA dwóch sąsiadujących sekcji dokumentu, dotyczących wymagań jakie muszą spełniać rzeczoznawcy majątkowi oraz… modele statystyczne. W niniejszym artykule ograniczę się do wymagań stawianych ludziom.

Banki powinny mianowicie zapewnić, aby rzeczoznawcy wykonujący wycenę lub rewaluację:

a) byli zawodowo kompetentni i spełniali wymagania krajowe lub międzynarodowe oraz akceptowane standardy zawodowe dotyczące samych rzeczoznawców, bądź danego rodzaju zlecenia;

b) posiadali odpowiednie umiejętności specjalistyczne (z ang. technical skills) oraz doświadczenie do wykonania zlecenia;

c) posiadali konieczną wiedzę np. wiedzę o przedmiocie wyceny, danym rynku nieruchomosci, czy celu wyceny;

d) byli niezależni od procesu kredytowego.

Ponadto banki powinny się upewniać, czy wynagrodzenie rzeczoznawcy nie jest w żaden sposób powiązane z oszacowaną wartością nieruchomości, co stanowiłoby konflikt interesów.

EBA zwraca także uwagę, że banki powinny dokonywać swoistej oceny pracy rzeczoznawców m.in. poprzez konfrontację oszacowanych przez nich wartości z wynikami uzyskiwanymi przez zaawansowane modele statystyczne. Częścią takiej oceny powinno być jednak także badanie liczby (koncentracji) zleceń i wynagrodzeń otrzymywanych przez danego rzeczoznawcę.

Wytyczne szczegółowo regulują także sytuacje, w jakich należy stwierdzić istnienie konfliktu interesów. Jednym ze sposobów ich unikania ma być ponadto „odpowiednia” rotacja rzeczoznawców. Banki powinny posiadać w tym zakresie regulacje określające m.in. ile kolejnych wycen danej nieruchomości może zostać wykonanych przez tego samego rzeczoznawcę. Nie ma zatem bezwzględnego obowiązku zmiany rzeczoznawcy z każdą kolejną wyceną. Warto przy tym zauważyć, że rotacja dotyczyć ma zarówno rzeczoznawców zewnętrznych, jak i wewnętrznych.

Warto ponadto zauważyć, że polska KNF upubliczniła już na swojej stronie internetowej tekst nowej Rekomendacji S, zaznaczając że oczekuje jej stosowania przez banki powszechne od dnia 30 czerwca 2021 a przez banki spółdzielcze od 31 grudnia 2022. Lektura Rekomendacji pokazuje wyraźne podobieństwa do wytycznych EBA i zapewne zbieżność dat wejścia obu dokumentów w życie nie jest tu przypadkowa.

Znaczenie prawne nowych regulacji

Kwestią bardzo wątpliwą jest moc prawna regulacji zawartych w wytycznych EBA oraz w Rekomendacji S polskiej KNF. Żaden z tych dokumentów nie stanowi formalnie źródła prawa polskiego ani europejskiego. A zatem w przypadku sprzeczności w przepisem powszechnie obowiązującego prawa regulacje obu tych dokumentów powinny ustąpić przed przepisami prawa. Tymczasem wydaje się, że punktów kolizyjnych z polskim prawem jest tu całkiem sporo. Ograniczając się hasłowo tylko do tych najważniejszych nie sposób nie dostrzec, że:

1. Podstawą oceny wartości zabezpieczenia musi być „wartość rynkowa” oszacowana przez „niezależnego rzeczoznawcę” o czym mówi jednoznacznie art. 229 (1) Rozporządzenia CRR.

2. Ustawa o kredycie hipotecznym w art. 21 ust. 8 stanowi, że jeżeli kredytodawca wymaga dokonania wyceny nieruchomości w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej to wycena ta powinna spełniać wymagania określone z Ustawie o gospodarce nieruchomościami (dalej UGN).

3. Art. 21 ust. 9 Ustawy o kredycie hipotecznym wymaga, aby wycena nieruchomości była dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w UGN, wskazanego w drodze porozumienia między kredytodawcą i konsumentem.

4. Skoro, jak stwierdzono w pkt. 1 powyżej, podstawą oszacowania wartości zabezpieczenia kredytu ma być wartość rynkowa nieruchomości, nie można zapominać o art. 156 ust. 1 UGN, który stanowi, że wartość nieruchomości oszacować może jedynie rzeczoznawca majątkowy (nie model statystyczny) a jedyną dopuszczalną formą takiego oszacowania jest operat szacunkowy (nie desktop valuation, drive-by valuation, czy BION tj. Bankowa Informacja o Wartości Nieruchomości).

Być może to właśnie z powyższych powodów w projekcie nowej Rekomendacji S określenie „wycena nieruchomości” zostało w wielu miejscach zastąpione „oceną wartości zabezpieczenia”. Jednak, czy to wystarczy…?

Autor: Sonia Buchholtz, ekspertka Konfederacji Lewiatan

Źródło: Polish Properties

21.08.2020

Tagi: banki, wycena nieruchomości, kredyty hipoteczne, Europejski Urząd Nadzoru Bankowego