Rynek nieruchomości handlowych 2020: Utrwalanie niekorzystnych tendencji

W trakcie I półrocza 2020 r. rynek charakteryzował się niską nową podażą, niskim wzrostem zasobów, ujemną absorpcją, rosnącym lecz nadal niskim współczynnikiem pustostanów oraz niską aktywnością deweloperską. Rosnące pustostany oraz słaba nowa podaż będą cechą części rynku w perspektywie średniookresowej.

Po siedmiotygodniowym zamknięciu centra handlowe w okresie wiosenno-letnim powróciły do zbliżonych poziomów odwiedzalności i odzyskały zdecydowaną większość obrotów. Niemniej lockdown będzie miał długoterminowy wpływ na branżę.

Na koniec 1h20 zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły 12,24 mln m2, z tego 1,75 mln m2 w Warszawie. Licząc r/r zasoby w kraju wzrosły o zaledwie 142 tys. m2, przyrost zasobów był najniższy od początku monitorowania rynku oraz zdecydowanie niższy od średniej wieloletniej (243 tys. m2). W 1h20 zasoby wzrosły o 96,6 tys. m2. Słabszy wynik był odnotowany jedynie w 1h17, wówczas wiązał się z zamknięciem sieci Praktiker.

Przewidujemy, że do końca 2021 roczny wzrost zasobów wyniesie od 200 do 270 tys. m2. W odróżnieniu od lat ubiegłych, niemal cały przyszły wzrost zasobów wystąpi poza głównymi 15 rynkami. Jest wysoce prawdopodobne, że w konsekwencji pandemii Covid-19 realizacja części obiektów zostanie opóźniona.

W 1h20 nowa podaż wyniosła 129 tys. m2 (tj. -15% r/r), pozostała jednak powyżej średniej dla pierwszej połowy roku z lat 2016-2019 (112 tys. m2). Nowa podaż silniej niż dotychczas koncentrowała się poza 15 głównymi rynkami, co jest zgodne z trendem przewidywanym na kolejne lata. Licząc 4 ostatnie kw. nowa podaż wyniosła zaledwie 232 tys. m2, co było wynikiem najniższym od początku obserwacji w 2000.

Bazując na danych PRRF przewidujemy, że zarówno w średnim jak i w długim terminie nowa podaż będzie wyhamowywać, za wyjątkiem miast najmniejszych, gdzie nadal możemy odnotowywać wzrosty. Jest jednak prawdopodobne, że epidemia Covid-19 dodatkowo zredukuje planowaną podaż istotnie poniżej poziomów przewidywanych przez PRRF (519 tys. m2 w 2q20-4q21).

Nowa podaż w 1h20 koncentrowała się w najmniejszych miastach oraz preferowała format parków handlowych. Profil nowej podaży z 1h20 jest zgodny ze strukturą nowej podaży oczekiwanej w najbliższych latach. W 1h20 odnotowano zerową nową podaż w miastach średniej wielkości.

Nadal rozwija się sektor nieruchomości obsługujący szybkie zakupy typu convenience oraz nieujętych w statystykach obiektów o powierzchni poniżej 5 tys. m2. Pełnoskalowe centra handlowe trzeciej generacji, po powstaniu Galerii Młociny w 2019, niemal zupełnie wypadły z planów deweloperów.

Powstające obecnie głównie w Warszawie innowacyjne lifestylowe projekty handlowo-gastronomiczno-usługowe dotychczas nie znalazły pozytywnego odbioru wśród najemców z kluczowego sektora modowego, a ich wysoka ekspozycja na sektor gastronomiczny (najsilniej dotknięty przez epidemię Covid-19) powoduje, że działalność tych obiektów należy do najbardziej dotkniętych negatywnymi skutkami epidemii w 2020.

W 1h20 monitoring absorpcji został ograniczony do siedmiu największych miast oraz Warszawy. Absorpcja na powyższych rynkach wyniosła negatywne 23 tys. m2, tym samym była najsłabsza od 1h17 (jednak wówczas ujemna absorpcja była spowodowana wyjściem Praktikera z Polski).

Przypuszczamy, że słaba absorpcja będzie również widoczna w 2h20 i mimo wyraźnego spadku nowej podaży (zwłaszcza na rynkach z monitorowaną absorpcją), bliska korelacja przyrostu powierzchni z absorpcją zostanie po wielu latach zerwana. Oznacza to, że negatywna absorpcja może stać się regularną cechą rynku.

Epidemia Covid-19 zdecydowanie przyspieszyła strukturalne przeobrażenia w handlu wynikające z szeroko pojętego rozwoju e-commerce oraz zbiegła się z konwergencją polskiego oraz zachodnich rynków pod względem nasycenia nowoczesnymi powierzchniami handlowymi. Wszystkie te czynniki będą oddziaływać negatywnie na perspektywy absorpcji.

Panująca sytuacja epidemiczna ma wyjątkowo negatywny wpływ na sektory gastronomii oraz rozrywki, które miały stanowić główną oś proponowanych restrukturyzacji wielu obiektów handlowych. Obecnie tego typu restrukturyzacje stanęły pod znakiem zapytania.

W 1h20 współczynnik pustostanów wzrósł średnio na monitorowanych ośmiu największych rynkach o 70 pb, do 4,81% i jest to najwyższy poziom od początku prowadzenia obserwacji w 2011. Mimo wzrostów we wszystkich miastach (z wyjątkiem Poznania), współczynniki pustostanów pozostają niskie. Perspektywa ich rozwoju jest obecnie, mimo zdecydowane ograniczonej przyszłej nowej podaży, dosyć silnie wzrostowa. Wieloletni okres niskich pustostanów zasadniczo w całym sektorze handlowym jest prawdopodobnie za nami.

Pustostany w nieruchomościach handlowych od wielu lat były i nadal zasadniczo są na bardzo niskim poziomie. Uważamy jednak, że podobnie jak na rynkach zachodnich, będziemy stopniowo obserwować wzrost pustostanów począwszy od obiektów marginalnych. Najdłużej niskie pustostany utrzymają się w obiektach największych, w obiektach typu convenience oraz obiektach wysoce wyspecjalizowanych.

W kolejnych latach będziemy obserwować rosnące rozwarstwienie centrów na te, które utrzymają klientelę i najemców oraz te, z których najemcy będą wychodzić. Potencjalnie będzie to w ekstremalnych sytuacjach prowadziło do zamknięcia obiektów. Zamrożenie gospodarki w wyniku epidemii Covid-19 może dodatkowo przyspieszyć proces narastania pustostanów. Nawet po ustaniu pandemii oraz poprawie sytuacji finansowej najemców, nadal pozostanie problem przyspieszenia migracji do e-commerce.

W 1h20 czynsze efektywne (referencyjne) dla najlepszych lokali wyrażone w EUR, pozostały na niezmienionym poziomie na wszystkich rynkach. Przypuszczamy, że mimo panującej tendencji, średnie czynsze efektywne obecnie spadają.

Średnie czynsze, które nie są przedmiotem monitoringu, również charakteryzuje tendencja spadkowa. W wyniku zastosowania rządowych wakacji czynszowych na czas zamknięcia sklepów, w trakcie renegocjacji umów najmu większość operatorów wynegocjowało obniżki czynszowe w wymiarze 20%, przeważnie na okres od 2 do 4 miesięcy.

W naszej ocenie spadki czynszów będą potrwają dłużej niż epidemia Covid-19. Zdynamizowany przez epidemię rozwój e-commerce będzie negatywnie oddziaływał na dotychczas najbardziej dochodowy sektor modowy. Pogorszenie sytuacji finansowej sektora gastronomii oraz rozrywki spowolni proces restrukturyzacji centrów handlowych w kierunku obiektów bazujących na spędzaniu czasu, a nie tyko na zakupach.

Główne czynniki szans i zagrożeń

Kolejny lockdown spowodowałby dalsze straty finansowe po stronie operatorów centrów handlowych, może dojść do sytuacji utraty płynności finansowej słabszych operatorów. Najbardziej narażone na negatywne skutki lockdownu wydają się być centra handlowe nastawione na rozrywkę, gastronomię oraz zakupy modowe.

Po ustaniu epidemii przewidujemy utrzymanie się ograniczonego ruchu w centrach miast spowodowanego utrzymaniem się modelu pracy hybrydowej. Centra handlowe zlokalizowane w bezpośrednim sąsiedztwie centrów biznesowych oraz hubów transportowych mogą tracić swoje dotychczasowe przewagi.

Najbardziej narażonymi na długoterminowy odpływ klientów są centra handlowe trzeciej generacji, często marginalne zlokalizowane oraz o skali niezapewniającej pełnoskalową możliwość dokonania zakupów komparatywnych.

W sytuacji gdyby sytuacja epidemiczna nie poprawiała się, a skuteczna szczepionka nie byłaby dostępna, operatorzy centrów handlowych muszą liczyć się z możliwością serii lockdownów typu „circuit break”.

Długoterminowe zamknięcie lub ograniczenie gastronomii oraz rozrywki negatywnie wpłynie na możliwości restrukturyzacji obiektów handlowych (w kierunku zintegrowanych centrów spędzania czasu). W naszej ocenie sektor gastronomiczny stosunkowo szybko będzie wracał do obrotów sprzed okresu Covid-19, niemniej osłabieni operatorzy gastronomii ograniczą ekspansję. Sytuacja operatorów kin będzie jeszcze trudniejsza.

Powyższe stawia pod dużym znakiem zapytania o przyszłość centrów usługowo-handlowych bazujących na silnej ofercie gastronomicznej, w dużym stopniu opierającej się na ofercie lunchowej i zakładającej nasilenie ruchu pracowników biurowych. Wiele z tych centrów w ostatnim czasie powstawało w stolicy, ich dalsza komercjalizacja wydaje się obecnie być mocno utrudniona.

Obiektami handlowymi najmniej narażonymi na odczuwanie negatywnych efektów epidemii Covid-19 są obiekty nastawione na zakupy codzienne To one najmniej ucierpiały pod względem obrotów czy ruchu klientów. Tego typu obiekty stanowiły najmniejszy odsetek sklepów zamkniętych podczas lockdownu. Jest to teraz zasadniczo jedyny typ obiektu handlowego, realizowany przez deweloperów.

Głównym długoterminowym zagrożeniem dla operatorów centrów handlowych na skutek epidemii Covid-19 jest przyspieszenie procesu przechodzenia z zakupów w sklepach stacjonarnych w kierunku e-commerce. Jak dotąd, wyniki migracji do e-commerce są pozytywnie dla branży. Po silnej ekspansji w kwietniu w kolejnych miesiącach udział e-commerce w sprzedaży detalicznej zmalał. Dodatkowo ujawniają się strukturalne problemy z e-commerce. Detaliści raportują duży udział zwrotów, które często nie nadają się do wprowadzenia do ponownego obrotu.

Ze wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych centra handlowe najbardziej odczuły skutki lockdownu z marca i kwietnia. W odróżnieniu od innych branż, zostały pozbawione większości przychodów czynszowych za 7 tygodni działalności. Skutki lockdownu dla wykorzystania centrów handlowych okazały się paradoksalnie mniej wyraźne niż w przypadku sektora biurowego. Pod koniec września ich odwiedzalność wzrosła do ok 86% poziomu z 2019.

Więcej informacji w raporcie:

Nieruchomości komercyjne - rynek nieruchomości handlowych 2020

Źródło: PKO Bank Polski

18.11.2020

Tagi: rynek nieruchomości handlowych, raport