Rynek nieruchomości magazynowych: Relatywnie łagodny przebieg COVID-19
Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w porównaniu z innymi segmentami rynku nieruchomości komercyjnych jest zdecydowanie najmniej dotknięty skutkami epidemii Covid-19. W 1h20 odnotowano rekordową nową podaż, jak i absorpcję w porównaniu z analogicznymi półroczami roku. W wyniku silnej absorpcji pustostany zmalały.
Mimo bardzo dobrych wyników za 1h20, liczba projektów w budowie stopniowo spadała. Przewidujemy brak rekordów nowej podaży za rok 2020. Pustostany mogą wzrosnąć nieznacznie w 2h20, co jest typowe dla 2h roku.
Długofalowe perspektywy dla sektora pozostają pozytywne
Na koniec 1h20 zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych na 12 wiodących rynkach magazynowych wyniosły 19,45 mln m2. Licząc 4q skum zasoby wzrosły o rekordowe 2,57 mln m2. W 1h20 zasoby na monitorowanych rynkach wzrosły o 954 tys. m2. Wzrost zasobów był rekordowy dla jakiejkolwiek 1h roku.
Krajowy rynek przemysłowy pozostaje stosunkowo słabo nasycony powierzchniami. Nowoczesne zasoby przemysłowe pod koniec 1h20 wynosiły 0,51 m2 na mieszkańca kraju (jest to około 54% poziomu rynku niemieckiego).
Na koniec 1h20, licząc 4q skum, nowa podaż wyniosła 2,46 mln m2, była to rekordowa podaż za kolejne 4 kwartały. W 1h20 nowa podaż była również rekordowa za 1h roku, jak na pierwszą połowę roku, wynosząc 975 tys. m2 po wzroście o 10% r/r.
W 1h20 na pierwsze miejsce przed Górnym Śląskiem awansowała podaż w stolicy. W Polsce Centralnej, dotychczas bijącej rekordy, odnotowano spadek nowej podaży o 86% r/r.
Plany deweloperów na cały 2020 są umiarkowane, ich możliwości realizacyjne można ocenić na około 2-2,1 mln m2 (wobec 2,34 mln m2 w 2019). Podaż w 2h20 będzie sporo niższa od rekordowej podaży w 2h19.
Covid-19 dosyć silenie ograniczył przewidywaną podaż oraz powierzchnie w budowie. Pomiędzy 1q20 a 2q20 ilość powierzchni w budowie spadła z 2 mln m2 do 1,6 mln m2.
Licząc 4q skum absorpcja wyniosła 2,04 mln m2 po wzroście o 3,7% r/r. Był to wynik bliski rekordu z 2018. Wynik absorpcji za 1h20 (976 tys. m2) był najwyższym w historii za 1h roku. Odnotowała również wysoką dynamikę wzrostu 15,6% r/r.
Na koniec 3q20 obiekty realizowane na zasadach spekulacyjnych zdecydowanie zmniejszył udział z 49% na koniec 2019 do 30%.
Popyt brutto w 1h20 wyniósł 2,19 mln m2 po wzroście o 23,5% r/r. Był to rekordowy wynik popytu brutto dla 1h roku, za wyjątkiem 1h18.
W naszej ocenie absorpcja w 2020 pozostanie na wysokim poziomie, zbliżonym do 2019. Sektor magazynowy ucierpi zdecydowanie najmniej w wyniku epidemii Covid-19.
Na koniec 1h20 współczynnik pustostanów spadł do 6,86%. W trakcie 1h20. Odnotowano spadek współczynnika o 38 pb. Mimo to, ze względu na wzrost w 2019, współczynnik pustostanów jest o 94 pb wyższy od średniej za lata 2016-2019 (5,94).
W Polsce Centralnej pustostany w 1h20 spadły bardzo silnie (o 550 pb). Realizowane tam spekulacyjne obiekty znalazły najemców.
W wyniku Covid-19 wyraźne spadki popytu z sektora automotive zostaną zastąpione wzrostem popytu najemców z e-commerce oraz operatorów logistycznych, co spowoduje jedynie niewielki wzrost pustostanów w najbliższych kwartałach.
W 1h20 czynsze efektywne pozostawały bez zmian. Ze względu na silne osłabienie PLN/EUR czynsze wyrażone w złotych wzrosły o około 5%.
Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki (perspektywa połowy 2021) wartości czynszowych wyrażonych w EUR jest ich dalsza stabilizacja na większości rynków.
Główne czynniki szans i zagrożeń
Z nadejściem drugiej fali epidemii Civid-19 sytuacja makroekonomiczna pozostaje niepewna. Wraz ze spadkiem produkcji przemysłowej część najemców magazynowych może mieć problemy z obsługą czynszów oraz zawiesić plany rozwojowe.
Mimo powyższego, na tle wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych, krótkoterminowy negatywny wpływ epidemii Covid-19 na sektor magazynowy będzie najmniejszy. W odróżnieniu od sektora biurowego, sektor logistyczny nie ucierpiał z tytułu pracy zdalnej, a w odróżnieniu od sektora handlowego przestoje produkcyjne w przemyśle były ograniczone. Obok negatywnych skutków epidemii sektor magazynowy wręcz zyskał na zdynamizowaniu rozwoju e-commerce.
W długim okresie oczekujemy, że efekt Covid-19 dla sektora może być pozytywny. Sektor produkcyjny docelowo odbije po kilku kwartałach recesji, natomiast rozwój e-commerce powinien okazać się trwały.
Wielką szansą dla sektora jest migracja dystrybucji żywności z obecnego modelu wykorzystującego sklepy tradycyjne na e-commerce spożywczy. Pandemia zdecydowanie przyspieszyła ten proces. Popyt na powierzchnie magazynowe z tytuły spożywczego e-commerce może być bardzo znaczący.
Sygnałami pozytywnymi dla rynku jest ograniczenie startu nowych inwestycji oraz redukcja pustostanów w 1h20. Oddala to perspektywę silnego wzrostu pustostanów, która była obecna na rynku jeszcze pod koniec 2019.
W naszej ocenie jedynie gwałtowne zahamowanie absorpcji, a zwłaszcza negatywna absorpcja, lub trwałe ograniczenie kosztów budowy, mogłoby doprowadzić do istotnych spadków czynszów, które przez wiele lat były w trendzie bocznym. Przy obecnej dynamicznej restrukturyzacji handlu detalicznego w kierunku e-commerce prawdopodobieństwo negatywnej absorpcji jest niewielkie.
Więcej informacji w raporcie:
Rynek nieruchomości magazynowych: Relatywnie łagodny przebieg COVID-19
Źródło: PKO BP
30.11.2020
Tagi: nieruchomości komercyjne, rynek magazynów, raport
