Indeks HRE: Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w III kwartale 2020 roku

Wciąż szybko rosnące ceny mieszkań, to najmocniejsze potwierdzenie tego, że siła rynku nieruchomości jest przez większość osób niedoceniana. Wiele wskazuje też na to, że drugą falę epidemii kupujący i sprzedający przyjmują ze spokojem – są lepiej przygotowani i wiedzą już jakie może mieć konsekwencje.

Tarcze antykryzysowe i działania NBP ułatwiły gospodarce odbudowę już w trzecim kwartale br. Bez wątpienia w awangardzie tej odbudowy był rynek mieszkaniowy, któremu wyraźnie pomogły działania władz monetarnych. Zadziałało tu kilka ważnych czynników. Z rekordowo niskich stóp procentowych wynikają niemal nieoprocentowane depozyty i tanie kredyty. Zarówno jedno jak i drugie powoduje, że Polacy chcą kupować mieszkania. Wszystko wzmacnia całkiem spora inflacja i fakt, że mieszkania uznawane są za bezpieczną przystań dla kapitału. Nie bez znaczenia jest też przyzwoita sytuacja na rynku pracy.

W załączonym raporcie omówiono także tematy:

• Cen mieszkań i prognoz dotyczących dalszych ich zmian,
• Rządowego programu stymulującego rynek mieszkaniowy,
• Prognoz wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych,
• Liczby zawieranych transakcji,
• Kondycji gospodarstw domowych,
• Kondycji sektora budownictwa mieszkaniowego,
• Opłacalności zakupu mieszkań na wynajem i sytuacji na rynku najmu,
• Długoterminowych prognoz dotyczących poziomu stóp procentowych w Polsce

Namacalny efekt tych zmian jest taki, że po wiosennym ochłodzeniu koniunktury sytuacja bardzo szybko wróciła do normy. Widząc odbudowę popytu deweloperzy zaczęli znowu wprowadzać do swoich ofert sporo nowych mieszkań. W odróżnieniu od sytuacji z drugiego kwartału banki jesienią nie zdecydowały się też na ponowne zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych. Co ważne, nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz możliwość wystąpienia takich nierównowag w najbliższym czasie.

Tak właśnie można podsumować przegląd sytuacji na rynku mieszkaniowym, który co kwartał przygotowują eksperci HRE Think Tank. Przedstawiany jest on za pomocą syntetycznego wskaźnika koniunktury – HRE Index. Dzięki niemu w prosty sposób pokazujemy kondycję rynku mieszkaniowego biorąc pod uwagę zmiany aż 18 wskaźników. Dzięki nim sprawdzamy co dzieje się z cenami mieszkań, ale też sytuacją gospodarstw domowych, skłonnością banków do udzielania kredytów czy tym jak dużo budowanych jest mieszkań.

Mieszkania wciąż drożeją. Dla jednych to zaskoczenie, ale ja się tego spodziewałem. W okresie pandemii tempo wzrostu cen oscyluje w granicach 5% w skali roku. To jest oczywiście mniej niż w czasie przedcovidowym, ale wtedy rynek był zbyt rozgrzany. Dziś widać bardzo duży popyt na mieszkania relatywnie tańsze – bardziej na obrzeżach, niż w topowych lokalizacjach, kompaktowe. Spodziewam się, że w kolejnych kwartałach ceny mieszkań będą rosły w tempie 7-8% w skali roku. Nie jest jednak wykluczone, że będzie to więcej tzn. 9-10%. Taka sytuacja jest możliwa pomimo osłabienia gospodarki, ponieważ wielu inwestorów szuka bezpiecznej przystani dla kapitału, a lokaty bankowe przynoszą realne starty z powodu inflacji. Rekordowo tanie są tez kredyty hipoteczne.

Dla długoterminowej stabilizacji rynku mieszkaniowego ważne jest to, aby mieszkania nie drożały zbyt szybko w odniesieniu do inflacji czy naszych pensji i w sumie jakkolwiek może i źle to brzmi, to „dzięki epidemii” do mniej więcej właśnie takiej bezpiecznej skali wzrostów cen wróciliśmy. W trakcie hossy, której de facto wciąż jesteśmy świadkami, ceny mieszkań w Polsce rosły najpierw przez 4 lata wolniej niż wynagrodzenia. Potem sytuacja się odwróciła i przez kolejne 2 lata pensje nie nadążały za cenami mieszkań w dużych miastach. Zbyt szybki wzrost cen względem zarobków, powoduje, że mieszkania stają się coraz mniej dostępne, czego skutkiem jest niezadowolenie społeczne.

Więcej informacji w raporcie:

Indeks HRE: Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w III kwartale 2020 roku

Źródło: HRE Investments

09.12.2020

Tagi: rynek mieszkaniowy, sprzedaż mieszkań, ceny mieszkań, raport