Rynek nieruchomości biurowych 2020: Początek trudnych czasów?
W 3q20 podaż nowych powierzchni w kraju była wyjątkowo wysoka, było to echem dobrych wyników sektora sprzed kilku lat. Wysokiej nowej podaży towarzyszyła bardzo niska absorpcja oraz niski popyt brutto. Pociągnęło to za sobą rosnące współczynniki pustostanów. Czynsze spadły w stolicy oraz pozostawały stabilne w regionach.
Nowa podaż w 3q20 (261 tys. m2) była najwyższa od 2q18 oraz wyraźnie wyższa niż średnia za trzecie kwartały lat 2016-2019 (169 tys.m2).
Widoczny jest już proces dostosowywania podaży do warunków Covid-19, większość inwestycji nie została przerwana, lecz nieznacznie opóźniona.
W całym 2020 podaż wyniesie ok. 786 tys. m2 (wzrost o ok. 11% r/r), osiągając 887 mln m2 w 2021. Stanowi to jednak spadek wobec naszych oczekiwań podaży sprzed pół roku.
Po 1h22 nowa podaż, zwłaszcza w stolicy zdecydowanie się obniży. W 2020 nowe rozpoczęcia budowy będą rekordowo niskie.
W 3q20 kwartalna absorpcja w kraju wyniosła zaledwie 42 tys. m2. Był to wynik gorszy o 70% r/r oraz o 75% gorszy od średniej z lat 2016-2019. Absorpcja była niska zarówno na rynkach regionalnych, jak i w stolicy.
Obserwuje się zdecydowany spadek przednajmów w ostatnim kwartale, co powinno utrudniać wchodzenie nowo planowanych obiektów na rynek.
Mimo wyraźnie widocznych negatywnych skutków epidemii wysoki stopień najmu obiektów wchodzących na rynek w następnych kwartałach powinien do końca 2021 utrzymać poziom absorpcji na dodatnim poziomie.
Przypuszczamy, że przy coraz bardziej prawdopodobnym utrwaleniu modelu pracy zdalnej, być może wchodzimy w okres długotrwałej zmiany rynku powierzchni biurowych. Szacuje się, że w połowie września 2020 tylko ok. 40% pracowników świadczyło pracę z biur pracodawców. Utrzymanie tego stanu lub powrót do poniżej 60-70% ilości pracowników sprzed epidemii umocni negatywny wpływ na rynek biurowy.
Na koniec 3q20 średni współczynnik pustostanów w kraju (10,73%) pozostawał na poziomie średniej z ostatnich 4 lat (10,77%), rosnąc jednak o 209 pb r/r oraz 169 pb k/k. Pustostany wzrosły gwałtownie w warszawskim CBD, po wejściu na rynek znacznej powierzchni wynajętej w około 67%.
Przewidujemy, że problem niskiej absorpcji oraz rosnących pustostanów może być widoczny na rynku nawet do końca cyklu renegocjacji obecnie istniejących umów (ok. 5 lat).
W 3q20 czynsze efektywne na rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław) oraz w stolicy nieznacznie obniżyły się pozostając stabilne na pozostałych rynkach. W stolicy spadek wyniósł ponad 7%.
W naszej ocenie reakcja na epidemię Covid-19 będzie miała znaczny i długoterminowy wpływ na poziom czynszów na rynku biurowym. Przewidujemy, że przebieg spadków czynszów będzie łagodny, ale silnie rozciągnięty w czasie.
Więcej informacji w raporcie:
Rynek nieruchomości biurowych: Początek trudnych czasów?
Źródło: PKO Bank Polski
21.12.2020
Tagi: raport, rynek biurowców, biura
