Rynek nieruchomości mieszkaniowych - marzec 2021

Po spowolnieniu wzrostu cen mieszkań w 2h20 (z lokalnymi spadkami cen q/q w okresie po wybuchu pandemii), w 2021 oczekujemy stabilizacji cen mieszkań. Niekorzystnie na rynek działa umiarkowany popyt konsumpcyjny, spadkowe tendencje stawek na rynku wynajmu i duży portfel mieszkań w budowie z przewidywanym terminem wystawienia na rynek w latach 2021-2022. Negatywne czynniki są neutralizowane wpływem niskich stóp procentowych (co najmniej do 2022), które poza zwiększeniem dostępności finansowania, nasilają zjawisko zakupów mieszkań jako ochrony zgromadzonych oszczędności. Czynnikami ograniczającymi spadki cen są wysokie ceny gruntów (malejąca dostępność, długie procedury administracyjne) i oczekiwany wzrost presji kosztowej, w tym podwyżki cen materiałów budowlanych.

Według danych z bazy CBN PKO Banku Polskiego w 4q20 ceny transakcyjne mieszkań nadal rosły, ale wzrost w ujęciu r/r znacząco spowolnił, szczególnie na rynku wtórnym w największych aglomeracjach. W przypadku rynku pierwotnego bardziej spowolnił wzrost cen w mniejszych stolicach wojewódzkich. W odniesieniu do 3q20 na rynku wtórnym wzrost cen transakcyjnych w Warszawie wyniósł 1,6%, w 6 największych miastach ceny nie zmieniły się, a w 9 mniejszych stolicach wojewódzkich zmalały o 1,7%.

Rynek najmu jest głęboko dotknięty skutkami epidemii (załamanie wynajmu krótkoterminowego związane z niewielkim ruchem turystycznym; spadek popytu na wynajem długoterminowy z uwagi na dużą skalę zdalnej pracy i nauki). Według danych Mzuri/AMRON stawki wynajmu w 4q20 spadły r/r we wszystkich 7 największych miastach – najbardziej w Krakowie (-16,1%), Warszawie (-10,8%) i Wrocławiu (-8%). Notowania stawek ofertowych ze stycznia i lutego 2021 wskazują na kontynuację spadku. Rynek najmu wydaje się kluczowy dla dalszego kształtowania się sytuacji na rynku mieszkaniowym. Jednocześnie historycznie niskie, realnie ujemne stopy procentowe przekierowują inwestycje na rynek nieruchomości postrzegany jako bezpieczna ochrona kapitału, bardziej atrakcyjna w zestawieniu z lokatą czy obligacjami skarbowymi – tradycyjnymi instrumentami finansowymi polskich konsumentów. Nabywcy mieszkań mogą też akceptować niższe stopy zwrotu z wynajmu.

Relatywnie niewielka skala najmu rynkowego w Polsce na tle UE (dane EUROSTAT) ilustruje potencjał rozwojowy tego rynku, przy wzmocnieniu preferencji dla takiego sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez część gospodarstw domowych. W 2019 w Polsce mieszkania po cenie rynkowej wynajmowało 4,2% użytkowników mieszkań, odsetek ten wzrósł w ciągu 8 lat o 0,7 pp.

Akcja kredytowa odbudowała się po spowolnieniu w 2-3q20. Według danych Związku Banków Polskich w 4q20 wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 16,4 mld zł (+4,6% r/r vs –16,2% r/r w 3q20). W całym 2020 wartość nowo udzielonych kredytów wyniosła 60,7 mld zł (-3,1% r/r). Również statystyki Biura Informacji Kredytowej sygnalizują odbudowę akcji kredytowej – po dwóch kwartałach spadku, 4q20 był kwartałem stopniowego wzrostu liczby i wolumenu udzielonych kredytów mieszkaniowych.

W 4q20, wg monitoringu JLL rynków mieszkaniowych, w największych aglomeracjach sprzedano 14 tys. mieszkań (-5% q/q; -21% r/r), a do sprzedaży wprowadzono 12,1 tys. mieszkań (-6,9% q/q; -31,3% r/r ). W ofercie było 48 tys. mieszkań (-2,6% q/q; -4,6% r/r). Wobec 3q20 oferta zmalała w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu; nie zmieniła się w Łodzi oraz wzrosła w Trójmieście. Polityka deweloperów w zakresie kształtowania oferty rynkowej sprzyjała utrzymaniu wzrostu (choć wolniejszego) cen mieszkań.

Wyniki budownictwa mieszkaniowego w 2020 na tle ostatnich 3 lat sugerują stopniowe dostosowanie podaży mieszkań do umiarkowanego popytu. Przy dużej liczbie oddawanych mieszkań do użytku (7,1% r/r) występują spadek liczby rozpoczynanych mieszkań (-5,7% r/r vs +6,9% r/r w 2019) i stabilizacja liczby pozwoleń na budowę (3,1% r/r vs 4,1% r/r w 2019). Wygląda na to, że bardzo duży portfel mieszkań w realizacji skłania inwestorów do ostrożniejszego rozpoczynania nowych projektów.

Analiza dynamiki i struktury mieszkań rozpoczynanych i uzyskanych pozwoleń w ujęciu regionalnym wskazuje na wzrost aktywności poza największymi aglomeracjami. Liczba mieszkań rozpoczynanych w 7 największych aglomeracjach w 2020 zmalała o 24% r/r, a ich udział w rozpoczynanych w całym kraju zmalał z 27% do 22%.

Obserwowane w 1q21 podwyżki cen materiałów budowlanych odwrócą trend spowolnienia wzrostu kosztów budowy z 2020. Koszty (bez kosztu gruntu) wg statystyk GUS dotyczących mieszkań oddawanych do użytku w 4q20 wzrosły o 2,6-3,0% r/r (wobec 2,8-3,2% r/r w 3q20). Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów również rosły wolniej, o 3,4-4,8% r/r w przypadku monitorowanych obiektów jedno- i wielorodzinnych.

Projekt nowelizacji tzw. Ustawy Deweloperskiej jest na etapie legislacji w Sejmie (w lutym przyjęty przez Radę Ministrów). Nowelizacja przewiduje objęcie środków klienta wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Projekt nowelizacji Ustawy o NSP przewiduje wydłużenie czasu trwania NSP 2021 o 3 miesiące - spis powszechny będzie przeprowadzony od 1 kwietnia do 30 września 2021 (pierwotnie planowano – do 30 czerwca 2021).

W scenariuszu bazowym zakładamy kontynuację wolniejszego wzrostu cen mieszkań (lokalnie możliwe są niewielkie spadki cen q/q) do 3q21 z uwagi na (1) umiarkowany popyt na mieszkania w niestabilnym otoczeniu (powracające obostrzenia przy nasilaniu epidemii), (2) możliwe problemy ze sprzedażą dużej podaży mieszkań deweloperskich i (3) spadkowe tendencje stawek wynajmu (które mogą być wzmocnione przez skutki 3. fali epidemii). Jednocześnie w warunkach oczekiwanego długiego okresu niskich stóp procentowych silna stymulacja zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych (w tym ochrona oszczędności) będzie wzmacniać popyt na mieszkania.

Scenariusz pesymistyczny determinuje niepewność dalszego przebiegu epidemii i tempa szczepień przeciw COVID-19.

Więcej informacji w raporcie:

Rynek nieruchomości mieszkaniowych - marzec 2021

Źródło: PKO Bank Polski

18.03.2021

Tagi: raport, mieszkania, rynek mieszkaniowy, budownictwo mieszkaniowe