Rynek nieruchomości biurowych: Gwałtowny spadek absorpcji
2020 charakteryzował się gwałtownym spadkiem absorpcji w otoczeniu wysokiego poziomu nowej podaży, która pozostanie wysoka do końca 2022. Konsekwencją spadku absorpcji był silny przyrost pustostanów. Reakcja czynszów była jak na razie niewielka.
Mimo epidemii Covid-19 wzrost zasobów (o 675 tys. m2) był szybszy niż w 2019. Wskazuje to na typowy dla rynku nieruchomości wolny czas reakcji na bodźce zewnętrzne.
Na koniec 2020 zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych na monitorowanych rynkach osiągnęły 11,7 mln m2.
Wysoki przyrost zasobów na rynkach regionalnych potrwa co najmniej do końca 2022. Sytuacja może martwić przy słabnącym rynku najmu. W stolicy przy niskiej nowej podaży od 2h22 nowoczesne zasoby będą się stabilizować.
Nasycenie powierzchniami biurowymi w aglomeracji warszawskiej (2,35 m2 na mieszkańca) jest stosunkowo wysokie w porównaniu z miastami w naszym regionie jednak nadal odbiega od nasyceń widocznych w większości europejskich aglomeracji. Nadal niski współczynnik „ubiurowienia” polskiego oraz środkowoeuropejskiego rynku pracy wskazuje na relatywnie najlepsze perspektywy miast naszego regionu na kontynuację ścieżki rozwoju powierzchni biurowych w rzeczywistości postepidemicznej.
Nowa podaż powierzchni biurowych w 2020 wyniosła 707 tys. m2 i była na poziomie zbliżonym do 2019. Mimo przejściowego spadku w regionach w 2020, podaż pozostanie w trendzie wzrostowym, który utrzyma się do końca 2022. Reakcja deweloperów na osłabienie rynku najmu w wyniku przejścia na pracę hybrydową była tylko nieznaczna.
Zgodnie z naszymi wcześniejszymi prognozami podaż na rynku warszawskim w 2020 znacząco wzrosła. Trend ten utrzyma się jeszcze do 1q22 po czym podaż na rynku stołecznym gwałtownie spadnie i pozostanie niska co najmniej do 2024.
Niepokojącym zjawiskiem jest kontynuacja rozpoczynania budów obiektów biurowych, zwłaszcza na rynkach regionalnych. Efektem tego może być wieloletnia nadpodaż.
Absorpcja w 2020 odnotowała skokowy spadek r/r (-47%). W miastach regionalnych spadek wskaźnika był gwałtowny i wyniósł -68%, natomiast w stolicy zaobserwowano wzrost o 7%. Sytuacja w 2h20 była jeszcze gorsza (spadek o 66% r/r).
Wprowadzenie modelu pracy hybrydowej będzie negatywnie wpływało na absorpcję przez dłuższy czas liczony raczej w latach niż w kwartałach.
W 2020 niepokojącym symptomem było słabe napełnienie budynków biurowych pracownikami w miesiącach o minimalnych restrykcjach. Powrót pracowników do biur był słabszy niż powrót klientów do obiektów handlowych. Sygnały płynące z rynku wskazują, że najemcy zredukowali swoje potrzeby dotyczące powierzeni o circa 30%. Sytuacja jest jednak lepsza niż sprzed 6-9 miesięcy, gdzie postulowane były redukcje o 50.
Na korzyść naszego rynku vis a vis dojrzałe rynki zachodnie przemawia stosunkowo niskie nasycenie oraz struktura istniejących zasobów z dużą ilością powierzchni sub-standardowej, która z czasem będzie ulegać likwidacji.
Na koniec 2020 średni współczynnik pustostanów na monitorowanych rynkach wyniósł 11,28%. W wyniku epidemii współczynnik pustostanów licząc r/r wzrósł o 262 pb. Wzrost był najszybszy od 10 lat, a współczynnik najwyższy od blisko 5 lat.
W najbliższej perspektywie przewidujemy dalsze wzrosty pustostanów, co prawdopodobnie spowoduje przebicie rekordowego współczynnika w regionach już w 2021 (14%). Sytuacja w stolicy powinna być lepsza, obiekty wprowadzane na rynek są w dużym stopniu wynajęte, a nowa podaż szybko będzie tam wygaszana.
Ujemna lub bardzo niska absorpcja, jakiej się spodziewamy w wyniku utrwalenia się modelu pracy hybrydowej, będzie skutkowała poważnym wzrostem pustostanów. Jedynie trwałe rozgęszczenie powierzchni celem poprawy jakości pracy biurowej oraz ze względów sanitarnych może przyczynić się do ustabilizowania współczynnika pustostanów.
Epidemia Covid-19 do końca 2020 nie zdążyła mieć fundamentalnego wpływu na czynsze, spadły one w stolicy, jak i na kilku wiodących rynkach regionalnych, lecz na większości pozostały stabilne. W samym 4q20 na żadnym rynku nie odnotowano zmian stawek czynszowych (wywoławczych i transakcyjnych).
Przewidujemy, że obecnie występujący kryzys popytowy wraz z utrzymującą się wysoką podażą w regionach będzie miał znaczny i długotrwały wpływ na czynsze.
W przypadku utrzymania się trendu osłabiania PLN presja na spadki czynszów będzie narastała. Istnieje ryzyko, że słabość rynku najmu nie jest w pełni odzwierciedlona w raportowanych czynszach referencyjnych. Dodatkowo jest obawa, że słabość rynkowa będzie długotrwała i istotnie wpłynie na poziom czynszów, zwłaszcza efektywnych.
Więcej informacji w raporcie:
Rynek nieruchomości biurowych: Gwałtowny spadek absorpcji
Źródło: PKO Bank Polski
05.04.2021
Tagi: raport, rynek biurowców, biura
