Liczba projektów mixed-use w Polsce rośnie w imponującym tempie

Obserwujemy coraz ambitniejsze plany inwestorów i stopniowe zwiększanie skali planowanych przedsięwzięć mixed-use w Polsce. Do końca roku liczba częściowo ukończonych kompleksów może sięgnąć 37 – dwukrotnie więcej niż jeszcze trzy lata temu. Projekty o funkcji mieszanej są mile widziane przez lokalne władze dzięki swojej miastotwórczości, a inwestorzy cenią sobie dywersyfikację portfela. – piszą eksperci firmy ThinkCo, autorzy raportu „Wielofunkcyjne. Charakterystyka inwestycji mixed-use w Polsce i na świecie”.

Czym jest projekt mixed-use

Choć intuicyjnie rozumiemy co oznaczają, projekty mixed-use nie doczekały się powszechnie akceptowanej definicji. Według definicji ThinkCo założenie mixed-use to projekt celowo integrujący kilka funkcji – istotnych w skali założenia oraz współzależnych. Jednocześnie co najmniej dwie z nich muszą być na tyle istotne, by odpowiadać na potrzeby niezależnych od siebie grup użytkowników. Skala nie jest określona – może obejmować pojedynczy obiekt, kompleks budynków lub cały obszar miasta. Co jednak ważne, inwestycja tego typu posiada instytucjonalny charakter planowania, finansowania i zarządzania. Maksymalizuje zarazem wykorzystanie terenu i tworzy spójny wyraz przestrzenny i architektoniczny, co umożliwia budowanie marki miejsca.

- Spójność na wielu poziomach to absolutna podstawa projektów wielofunkcyjnych, które w Echo Investment nazywamy ‘destinations’ – miejsca, które przyciągają ludzi. Niezależnie od skali, poszczególne elementy takich projektów muszą funkcjonować pod jedną marką miejsca. Dobrym przykładem jest nasza inwestycja na warszawskiej Woli, gdzie zarówno biura, mieszkania, jak i część handlowo-rozrywkowa są już teraz powszechnie znane jako Browary Warszawskie, co jest też ukłonem w stronę historycznego dziedzictwa tego miejsca. Podobnym tropem idzie łódzka Fuzja, gdzie wielofunkcyjność łączy się z otwartymi przestrzeniami publicznymi i zielenią – mówi Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment.

Funkcje

Analiza stu projektów mixed-use z całego świata potwierdziła, że dominującymi funkcjami w inwestycjach mixed-use są handel (93%), biura (84%) i mieszkania (80%). Najczęściej występującym elementem jest jednak gastronomia (95%). Jak czytamy w raporcie, restauracje, kawiarnie i bary tworzą silną synergię z niemal każdą funkcją obecną w mieście oraz dodają przestrzeniom publicznym witalności. Wyjątkowość miejsca buduje również funkcja kulturalna, obecna w 61% projektów, wyprzedzająca hotele (46%) i edukację (25%).

– Poza dominacją handlu, biur i mieszkań, nie możemy jednak mówić o utartych schematach funkcjonalnych. Nasz raport pokazuje jednak relacje pomiędzy funkcjami wynikające ze skali inwestycji, lokalizacji w mieście, czy przyjętych strategii inwestycyjnych. Ciekawy okazał się np. fakt, że mieszkania na najem długoterminowy występują w założeniach mixed-use niewiele rzadziej niż lokale na sprzedaż (64% vs. 81%). Albo że niezależne małe sklepy są dużo ważniejsze dla stworzenia “miejsca” niż handel wielkopowierzchniowy (92% vs. 39%). – komentuje Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner w ThinkCo.

Skala zjawiska w Polsce

W ostatnich kilku latach wyraźnie rysuje się przyspieszone tempo wzrostu liczby takich projektów w Polsce. Do końca 2021 roku przynajmniej częściowo dostępnych ma być 37 projektów, a więc ponad dwa razy więcej niż jeszcze pięć lat temu. Rynek rozwija się szybko, projekty stają się coraz bardziej zróżnicowane, a deweloperzy chętniej dywersyfikują swoje portfele inwestycyjne wzbogacając je o kolejne realizacje wielofunkcyjne.

W Polsce istnieje 21 w pełni ukończonych inwestycji wielofunkcyjnych oraz 16, gdzie oddany jest przynajmniej pierwszy etap inwestycji. W realizacji znajduje się 6 projektów - Doki, Gdańsk FreeCity, Global Office Park, Kępa Parnicka, Quorum, Widzewska Manufaktura. Zgodnie z zapowiedziami inwestorów planowane jest kolejne jedenaście, które są obecnie na różnym etapie przygotowania inwestycji (Dolne Miasto, Famuły Poznańskiego, Gdynia Kielecka, Młode Miasto, Nowe Kabaty, Nowe Piątkowo, Nowy Wełnowiec, S8 Corner, Stara Rzeźnia, Towarowa 22, Wilanów Park).

– W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy wzmocniła się jeszcze bardziej potrzeba zmian w podejściu do projektowania miast – tym samym nasila się trend planowania przestrzeni z funkcją mieszkaniową zlokalizowaną blisko usług, biur i handlu. Projekty, które realizujemy obecnie: Quorum we Wrocławiu, WIMA Widzewska Manufaktura w Łodzi, a także Global Office Park w Katowicach, łączy silna marka miejsca, lokalny charakter, projektowanie z dużą dbałością o zieleń i wyjątkowość w skali miasta – dodaje Rafał Malarz, prezes zarządu Cavatina Holding.

Specyfika polskich inwestycji mixed-use

Pierwszymi inwestycjami mixed-use w Polsce były obiekty o dominującej funkcji handlowej, gdzie inne elementy zyskiwały na tyle duże znaczenie, że projekty te określić możemy mianem wielofunkcyjnych. Dobrymi przykładami są Manufaktura w Łodzi lub Stary Browar w Poznaniu. Po nich zaczęły powstawać realizacje coraz śmielej łączące kilka istotnych funkcji, a prawdziwy przełom nastąpił po 2016 roku - od tego czasu w całym kraju przynajmniej częściowo zrealizowano 26 inwestycji wielofunkcyjnych.

W Polsce dominują założenia o średniej skali (1,5-6 ha), które odpowiadają za 47% realizacji mixed-use. Budynki hybrydowe i projekty małoskalowe stanowią 27% inwestycji, a wielohektarowe kompleksy 26%. Specyficzne dla Europy, jak i naszego kraju, jest skoncentrowanie się na terenach postindustrialnych położonych w centrach dużych miast (59%). Stąd częste – choć nie zawsze poprawnie – określanie inwestycji mixed-use mianem rewitalizacji. Popularność miejsc takich jak Hala Koszyki i Browary Warszawskie skupiła uwagę rynku nieruchomości, jednak ponad 40% projektów zrealizowanych i planowanych w Polsce powstaje od zera.

Perspektywy rozwoju

W odróżnieniu od zachodniej części Europy, polskie samorządy pozostają mało aktywne we współtworzeniu lub inicjowaniu projektów mixed-use. Dostrzegamy jednak pierwsze zmiany i zwrócenie się ku formule PPP. W ten sposób zrewitalizowane zostanie Dolne Miasto w Gdańsku oraz powstaną Famuły Poznańskiego w Łodzi. - Istotnym problemem prawnym pozostaje brak tzw. własności warstwowej, ograniczający np. integracje terenów transportowych z innymi funkcjami, oraz niejasna sytuacja podatkowa inwestycji o funkcji mieszanej. Obecnie inwestorzy często muszą sami interpretować przepisy, co grozi potencjalnymi konfliktami – dodaje Tomasz Bojęć, partner w ThinkCo. - Mimo braku optymalnych warunków, przewidujemy jednak utrzymanie się popularności projektów mixed-use. Jeżeli zapowiedziane już dzisiaj inwestycje zostaną zrealizowane, liczba inwestycji między 2021 a 2024 rokiem wzrośnie o niemal jedną trzecią.

Źródło: ThinkCo

23.06.2021

Tagi: obiekty mixed-use, obiekty wielofunkcyjne