Biuro w projekcie mixed-use – warto czy nie warto?

Rewitalizacje dużych, zaniedbanych terenów postindustrialnych, niejednokrotnie położonychw atrakcyjnych częściach miasta, czasami obejmujące również historyczną zabudowę pofabryczną to zyskujący na znaczeniu sposób na podniesienie atrakcyjności dzielnicy. Za sprawą takich inwestycji na mapie miasta pojawiają się wyjątkowe miejsca o oryginalnejkoncepcji architektonicznej, zapewniające mieszkańcom połączenie różnych funkcji w optymalnych proporcjach. Są to projekty elastyczne i miastotwórcze, które najlepiej odpowiadają dziś na zmieniające się oczekiwania mieszkańców miast. Celem nie jest umieszczenie budynków o różnych funkcjach obok siebie, ale stworzenie przestrzeni do spędzania wolnego czasu, która „żyje”, tj. usług i ośrodków kultury, z uwzględnieniem specyfiki miejsca i otoczenia.

Zainteresowanie deweloperów terenami poprzemysłowymi wynika z ich atrakcyjności - usytuowane są niejednokrotnie w doskonałej lokalizacji, teren jest uzbrojony, a warunki zagospodarowania pozwalają na stworzenie nietuzinkowych inwestycji, które wyróżnia niepowtarzalny klimat miejsca i ciekawa architektura. W Polsce realizowane są już od lat a przykłady to m.in. Centrum Praskie Koneser, Browary Warszawskie, Fabryka Norblina, EC Powiśle w Warszawie, Browar Lubicz w Krakowie, Manufaktura w Łodzi, Stary Browar w Poznaniu, Bulwary Książęce we Wrocławiu. Na etapie realizacji jest szereg kolejnych spektakularnych projektów m.in.: Bohema, i Soho (Warszawa), Fuzja, OFF Piotrkowska i Monopolis (Łódź), Garnizon i DOKI (Gdańsk).

Z kolei zainteresowanie najemców obiektami mixed-use jest duże, ponieważ dostrzegają oni wyjątkowość i różnorodność tego typu projektów w porównaniu z monofukcyjnymi, w których główną rolę pełnią biura. Biurowiec i jego otoczenie przestaje być bowiem miejscem tylko i wyłącznie pracy, a staje się miejscem do spędzania wolnego czasu, co jest korzyścią zarówno dla pracowników, jak i okolicznych mieszkańców.

Czynsze wywoławcze za powierzchnie biurowe w projektach mixed-use oferowane są na podobnym poziomie do tradycyjnych budynków biurowych i pomimo zmieniającej się sytuacji rynkowej pozostają stabilne. Na rynku stołecznym czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniając nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-25 EUR/m kw./miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 EUR/m kw./miesiąc. W Krakowie czynsze wywoławcze w ostatnich latach utrzymują się również na stabilnym poziomie wahając się od 10,50 EUR do 17,00 EUR za m kw. miesięcznie. Czynsze we Wrocławiu również utrzymywały się w minionych kwartałach na stabilnym poziomie wahając się od 10,00 EUR do 16,00 EUR za m kw. miesięcznie, jednak w niektórych budynkach biurowych zaczynają pojawiać się oferty droższe, powyżej 16,00 EUR za m kw. miesięcznie, natomiast jest ich bardzo mało. W Katowicach czynsze mieszczą się w widełkach od 8,00 EUR do 14,50 EUR, w Trójmieście od 11,00 EUR do 16,00 EUR, w Poznaniu od 10,00 EUR do 16,00 EUR, a w Łodzi od od 10,00 EUR do 14,00 EUR. Należy przy tym zaznaczyć, że najniższych stawek za metr kwadratowy możemy oczekiwać w budynkach klasy B, które nie mogąc konkurować z budynkami klasy A standardem technicznym, elastycznością i lokalizacją starają się zainteresować najemcę ofertą z niższą stawką czynszową.

Potrzeby najemców są bardzo zróżnicowane. Jedni patrzą tylko na cenę, a inni na lokalizację. Ulokowanie biura w projekcie mixed-use jest zdecydowane warte rozważenia przez firmy, których potrzeby wykraczają poza standardy. Szereg usług towarzyszących, które znajdziemy w projektach typu Elektrownia Powiśle w Warszawie, czy w Monopolis w Łodzi będą wartością dodaną dla pracowników, o których jak wiemy trzeba teraz na rynku powalczyć.

Autor: Monika Sułdecka-Karaś, Partner, Dyrektor Regionalna, Knight Frank

Źródło: Knight Frank

21.02.2022

Tagi: obiekt mixed-use, biuro