Własny, dochodowy coworking - jak to zrobić? Sprawdzony przepis na elastyczne biura
Sytuacja na rynku przestrzeni elastycznych w ostatnich 2 latach szybko się zmieniała, głównie z uwagi na sytuację covidową, która zasiała niepewność w prowadzeniu biznesu i przyspieszyła rozwój tego segmentu biur. Elastyczność stała się pożądanym atutem przez przedsiębiorców i coraz częściej staje się kluczowym elementem przy poszukiwaniu powierzchni na wynajem.
Coworking współgra z budynkiem i uzupełnia ofertę
Biura serwisowane i przestrzenie elastyczne są odpowiedzią na potrzeby rynku. Coraz więcej firm zatrudniających od kilku do nawet kilkudziesięciu osób, potrzebuje gotowego, reprezentacyjnego biura z możliwością jego powiększania wraz ze wzrostem zespołu i firmy. Podczas gdy budynki biurowe klasy A oferują wydzielenie modułu biurowego ok 300-500 mkw. tylko przy umowach najmu na okres 3-5 lat, to w biurze serwisowanym dla tej samej firmy i w tym samym budynku najemca może zdecydować się na wynajem powierzchni nawet na rok lub na czas nieokreślony. Dopłaca za to nie dużą premię za elastyczność.
Posiadanie przez właściciela biurowca przestrzeni elastycznej na ok 10-15% powierzchni stało się już niemal obowiązkowym atutem dla najemców. Ci bowiem mogą korzystać z tej przestrzeni jak z inkubatora dla swojego biznesu lub chcą stosować model łączony (najem tradycyjny + elastyczny). Pozwala to m.in. na zwiększenie efektywności przestrzeni poprzez korzystanie z zewnętrznych sal konferencyjnych, zamiast lokowania ich na wynajmowanej powierzchni.
Coraz częściej na własną rękę
Część właścicieli budynków, która zdecydowała się rozszerzyć swoje portfele o elastyczne opcje wynajmu powierzchni biurowej, organizuje takie przestrzenie we własnym zakresie, często tworząc nowe, własne marki. Jako przykłady własnych elastycznych marek właścicieli nieruchomości możemy przytoczyć “City Space” (Echo Investment), “The Brain Embassy” i “BeYOURSeLF” (Adgar), “My Cowork” (Immofinanz), czy “HubHub” (HB Reavis).
W najtrudniejszym momencie dla biznesu, gdy podczas pierwszych fal koronawirusa w Polsce rozwój rynku zahamował, niektórzy zewnętrzni operatorzy biur serwisowanych nie wytrzymali presji związanej z kosztami i utracili płynność. Właściciele nieruchomości zostali postawieni przed dylematem; wypowiedzieć umowę najmu operatorowi, aby uwolnić przestrzeń, czy spróbować na własną rękę utrzymać obecnych najemców w ramach nowej, elastycznej przestrzeni.
Część z właścicieli zdecydowała się na skorzystanie z gotowego, sprawdzonego i bezobsługowego rozwiązania w postaci operatora-zarządcy, jakim jest Własne B. Krótko mówiąc, firma analizuje, przygotowuje, komercjalizuje, a następnie zarządza powierzchnią coworkingową i jej najemcami.
Przepis na elastyczne biura
Kompleksowe przygotowanie działającej powierzchni jest nie lada wyzwaniem, ale na bazie naszego doświadczenia oraz analizy wielu konkurencyjnych projektów, dzielimy się wskazówkami, jak zrobić to najlepiej. Poniżej krok po kroku przepis, jak stworzyć dochodowy coworking:
1. Odpowiednia powierzchnia - wskazana byłaby przestrzeń w gotowym podziale gabinetowym, w dobrej lokalizacji i niskiej cenie. Może to być np. biuro po najemcy, któremu skończyła się umowa. Chcąc znów wynająć to biuro na warunkach tradycyjnego najmu, właściciel budynku zwykle zmuszony jest przygotować nowy fit-out według preferencji nowego najemcy, co z kolei często wiąże się z kosztowną przebudową. W przypadku tworzenia przestrzeni coworkingowej, przy znacznie niższych nakładach finansowych można takie biuro odświeżyć i przeznaczyć na wynajem na elastycznych warunkach.
Innym przykładem może być zbudowanie takiej przestrzeni od stanu deweloperskiego. Projektowanie od podstaw daje możliwość stworzenia efektywnego podziału biur, dopasowanego do profilu potencjalnego najemcy i zapotrzebowania na rynku.
2. Odpowiedni metraż - pomimo widocznego trendu wśród największych operatorów, do stworzenia elastycznej przestrzenni nie potrzeba wielkich powierzchni. Sprawdzą się także powierzchnie ok 500 mkw., jednak z zastrzeżeniem, że do opłacalności takiego projektu wymagany będzie przemyślany podział w celu uzyskania odpowiedniej efektywności. To będzie miało ogromny wpływ na cenę za stanowisko pracy.
3. Analiza opłacalności - Znając cenę za stanowisko na naszej powierzchni, należy następnie zestawić ją z konkurencją. Cena znacznie wpłynie na tempo komercjalizacji projektu. Na analizę opłacalności wpływają również takie czynniki, jak; dodatkowe usługi dla najemców, design wnętrz, zastosowane do wykończenia materiały. One w zestawieniu z ceną dla najemcy dają pełniejszy obraz projektu.
4. Promocja - jeżeli powierzchnia została już zaprojektowana, a analiza opłacalności wykazała nam potencjał zwycięstwa, to jest moment na pozyskanie najemców. Należy dobrać odpowiednie kanały promocji i sprzedaży do naszej grupy docelowej. Innymi kanałami sprzedaży pozyskiwać się będzie klienta na lokalizację w centrum w budynku premium, a innymi na biuro w budynku B klasy. Współpraca z odpowiednimi podmiotami zewnętrznymi oraz własny marketing w skutecznych źródłach, zapewnią szybką komercjalizację przestrzeni elastycznej.
5. Sprzedaż - prezentacja powierzchni i przygotowanie formalności to jeden ze wstępnych etapów zapełniania najemcami własnej przestrzeni elastycznej. Trzeba w tym miejscu pamiętać, aby umowa najmu była odpowiednio dostosowana; przejrzysta, zrozumiała, ale też skuteczna dla obydwu stron. Art. 777 KPC czy zobowiązanie na 5 lat skutecznie odstraszą niedużego najemcę, jednak odpowiednie dopasowanie zapisów pozwoli na zabezpieczenie właściciela budynku, jednocześnie pozostając przystępnym dla najemcy.
6. Community Management - od przestrzeni flex najemcy wymagają więcej niż w przypadku tradycyjnego najmu. Warto zadbać o podstawową opiekę dla najemcy, w tym zwyczajne dobre słowo i uśmiech, podstawowy serwis biura, czy dbanie o czystość. Pakiet usług dodatkowych podniesie atrakcyjność projektu, ale i finalną cenę. Stąd trzeba mieć na uwadze odpowiedni stosunek takiego pakietu udogodnień względem rzeczywistych potrzeb małych i średnich przedsiębiorców.
Zobacz film-animację, która zobrazuje Ci, jak my to robimy:
Zgłoś się do nas, jeżeli chciałbyś otrzymać analizę potencjału swojego budynku pod kątem stworzenia w nim przestrzeni elastycznej - czesc@wlasneb.pl
