Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce - I kw. 2022 roku

Ledwo sytuacja pandemiczna zdążyła się uspokoić, a rynek inwestycyjny stanął przed kolejnymi wyzwaniami w związku z wojną na Ukrainie. Na końcówkę pierwszego kwartału wpłynęła nowa sytuacja geopolityczna, a cały rynek nieruchomości wstrzymał oddech. Pomimo nowych okoliczności, trwające transakcje zamykają się, co znalazło odzwierciedlenie w wynikach rynku za I kwartał 2022 roku. Ponadto, szczególnie lokalni inwestorzy z Litwy, Czech, Węgier czy Słowacji, niezmiennie wykazują zainteresowanie nieruchomościami zlokalizowanymi w Polsce.

- Wolumen zrealizowanych transakcji inwestycyjnych na poziomie 1,7 miliarda euro w I kwartale to trzecie najlepsze otwarcie roku od 2016 roku. – wskazuje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young w Polsce – Na ten wynik wpłynęły znacznie trzy wyjątkowe transakcje, które stanowiły 75% całkowitego wolumenu.” Pierwszą z nich był zakup części biurowej The Warsaw Hub przez Google. Druga i trzecia dotyczyły sprzedaży 50% portfela nieruchomości handlowych EPP poprzez utworzenie dwóch joint venture. Dominujący udział w strukturze całkowitego wolumenu inwestycji mają zatem sektory handlowy i biurowy, które sięgają w obu przypadkach 44%. To dość ciekawy wynik, ponieważ wcześniej to sektor magazynowy wyraźnie dominował. Do tej sytuacji przyczynia się również ograniczona liczba odpowiednich produktów inwestycyjnych w tym sektorze.

• 3-cie najlepsze otwarcie roku
• 1,7 miliarda euro– całkowity wolumen inwestycyjny w Q1 2022
• 23 transakcje

Sektor handlowy

Parki handlowe niezmiennie silne

Parki handlowe i obiekty typu convenience pozostają najatrakcyjniejszymi nieruchomościami handlowymi wśród inwestorów w Polsce. W I kwartale 2022 roku odnotowano 9 transakcji w sektorze, z czego 4 związane były z parkami handlowymi i centrami typu convenience. Wśród sprzedanych parków handlowych znalazły się dwie nieruchomości pozyskane przez newcomerów na rynku: Park Handlowy Młyn we Wrocławiu sprzedany do Lords LB oraz Power Park Opole sprzedany Grupie LEOFF.

Wolumen inwestycji w sektorze na początku 2022 roku pobił rekordy: wyniósł 728 milionów euro, co stanowiło 73% całkowitego wolumenu inwestycyjnego zrealizowanego w sektorze w całym 2021 roku. Za 44% udziału w wolumenie w I kwartale 2022 roku odpowiada sprzedaż 50% portfela EPP poprzez utworzenie dwóch joint ventures: Horse JV oraz Community Properties JV.

• 728 miliony euro – całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w Q1 2022
• 9 transakcji
• 4 transakcje parkami handlowymi

Sektor biurowy

Aktywa typu core wracają do gry

- Zgodnie z prognozą Avison Young z zeszłego roku, w I kwartale 2022 roku zamknęło się kilka imponujących transakcji biurowcami typu core. Podczas gdy w 2021 roku liczba transakcji typu value add dominowała nad transakcjami nieruchomościami typu core, w I kwartale 2022 odnotowaliśmy kilka transakcji najlepszymi budynkami biurowymi. Dwie największe transakcje dotyczyły wieżowców znajdujących się w największych miastach – komentuje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Avison Young.

Najbardziej znana wieża biurowa Wrocławia – Sky Tower - została sprzedana przez Develię do Adventum Group. Avison Young reprezentował sprzedającego w tej wartej ponad 82 miliony euro transakcji. The Warsaw Hub (część biurowa) został z kolei sprzedany przez Ghelamco firmie Google - jest to największa pojedyncza transakcja biurowa, jaka kiedykolwiek została zrealizowana w Polsce. Wartość tej transakcji, szacowana na 583 miliony euro, stanowi ok. 35% całkowitego wolumenu inwestycyjnego zrealizowanego we wszystkich sektorach w tym kwartale.

Regionalne rynki biurowe ponownie przyciągają inwestorów. 3 z 5 transakcji budynkami biurowymi zostały zrealizowane we Wrocławiu i Krakowie. Ponadto, ogłoszone zostały kolejne transakcje we Wrocławiu, Łodzi i Krakowie, które czekają na zamknięcie. Wszystkie transakcje budynkami biurowymi w miastach regionalnych to zakupy bezpośrednio od deweloperów - dominacja transakcji na rynku pierwotnym jest typowa dla biur zlokalizowanych w miastach regionalnych.

Udział sektora biurowego w całkowitym wolumenie rynku inwestycyjnego w I kwartale 2022 roku wyniósł 44%.

• 732 miliony euro – całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym w Q1 2022
• 5 transakcji
• 91% - udział dwóch największych transakcji w całkowitym wolumenie sektora biurowego

Sektor magazynowy

Powolny start po ubiegłorocznych rekordach

Magazyny były w ostatnich latach niekwestionowanym liderem na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych. W 2021 roku, sektor ten osiągnął rekordowo wysoki udział w całkowitym wolumenie inwestycyjnym, sięgający 53%.

Choć I kwartał 2022 roku był raczej skromny pod względem nowych transakcji w sektorze nieruchomości magazynowych, prognozy dla tego sektora są więcej niż pozytywne. - Spadek wolumenu inwestycji wynikał raczej z braku odpowiedniego produktu niż ze zmniejszonego zainteresowania inwestorów – wyjaśnia Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Avison Young.

Ponad 45% wolumenu inwestycyjnego zrealizowanego w tym kwartale było wygenerowane przez transakcje portfelowe. Największą transakcją było przejęcie przez Partners Group i Peakside Capital trzech obiektów logistycznych zlokalizowanych w aglomeracji warszawskiej. Na fali niesłabnącego zainteresowania magazynami miejskimi, centrum logistyczne w Ożarowie Mazowieckim zostało sprzedane do Arrow Capital. Dwa centra serwisowe MAN zostały pozyskane przez Investika, a Panattoni City Logistics Poznań I został zakupiony przez Apollo Management.

• 191 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym w Q1 2022
• 9 transakcji
• 45% - udział transakcji portfelowych w wolumenie sektora

Sektor PRS

Odpowiedź na aktualne potrzeby

Popyt na mieszkania na wynajem ciągle rośnie. Głównym motorem rosnącego zapotrzebowania na wynajem mieszkań, zarówno prywatnych, jak i instytucjonalnych, są skokowe wzrosty stóp procentowych w Polsce oraz napływ imigrantów z Ukrainy. Co tylko zaostrza apetyt inwestorów na projekty PRS w Polsce.

Hines & Kajima już zapowiedziały utworzenie joint venture, powołanego w celu realizacji projektów deweloperskich w tym sektorze. Podmiot ten planuje rozpocząć nabywanie obiektów w drugiej połowie roku. Dodatkowo uruchomiona została nowa platforma PRS firm Murapol i Ares o nazwie Life Spot, oferująca mieszkania na wynajem długoterminowy w Warszawie i miastach regionalnych.

Co dalej?

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych zdążył zaledwie złapać oddech po pandemii, kiedy wybuchła wojna na Ukrainie. Niektórzy inwestorzy, rozważając nowe inwestycje, będą z pewnością przyglądać się ostrożniej regionowi Europy Środkowo – Wschodniej. Jednak inwestorzy lokalni pozostają niezmiennie aktywni. Ponadto, napływ imigrantów sprzyja rozwojowi sektora PRS.

- Silne otwarcie 2022 roku oraz wiele obecnie realizowanych transakcji potwierdza stabilność rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zawarte transakcje dotyczyły zarówno dużych jak i małych nieruchomości w różnych sektorach, a na rynku pojawiło się także kilku nowych graczy. Mimo pewnych zawirowań, spodziewamy się, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce nadal będzie przyciągał inwestorów – podsumowuje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Avison Young.

Więcej informacji w raporcie:

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce - I kw. 2022 roku

Źródło: Avison Young

05.05.2022

Tagi: rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych, raport