Dojrzałość polskiego rynku nieruchomości atutem dla zagranicznych inwestorów

Jak wynika z raportu „Made in Poland”, kompleksowego przewodnika dla inwestorów - firm produkcyjnych, które rozważają rozpoczęcie działalności w Polsce, jak również dla tych, które są już obecne i rozwijają swoją działalność w naszym kraju, rynek nieruchomości przemysłowych w Europie utrzymuje dynamikę wzrostu. W trudnych latach 2020 i 2021 udowodnił swoją odporność i kluczowe znaczenie dla światowej gospodarki, a przerwane i zakłócone łańcuchy dostaw zmusiły głównych graczy do natychmiastowego działania i dostosowania swoich strategii w zakresie nieruchomości. Obecnie ruchy te kształtują przyszłość całego rynku przemysłowego.

• Polska jest szóstym, co do wielkości rynkiem nieruchomości w Europie. Różnorodność aktywów i szeroki wybór lokalizacji stanowią nasz istotny wyróżnik. Inwestorzy wchodzący na polski rynek mają do dyspozycji szeroki wachlarz potencjalnych możliwości rozwoju, zależny od indywidualnej strategii biznesowej.
• W ciągu ostatnich pięciu lat istniejące zasoby magazynowe w Polsce urosły ponad dwukrotnie. Zasoby komercyjne powierzchni przemysłowej i logistycznej w Polsce przekraczają dziś 26 mln m2.
• Większość istniejących zasobów magazynowych znajduje się w pobliżu głównych aglomeracji i miast Polski, takich jak Warszawa, Katowice, Łódź, Wrocław i Poznań, które odpowiadają za 80% krajowej podaży.
• W ostatnim czasie uwagę deweloperów i najemców przyciągnęły również nowe lokalizacje, wśród których prym wiodą rynki w otoczeniu województwa lubuskiego, okolic Bydgoszczy i Rzeszowa.
• Ponadto, wybrane kluczowe lokalizacje logistyczne i przemysłowe w Polsce ukształtowały się w oparciu o swoją historię i cechy charakterystyczne, co dodatkowo potwierdza dojrzałość polskiego rynku. Przemysłowy dorobek Górnego Śląska i Rzeszowa (m.in lotnictwo) przekłada się na obecne inwestycje sektora w tych regionach. Podobnie sytuacja wygląda w Polsce Centralnej i Bydgoszczy, gdzie ze względu na dogodne położenie w centrum kraju i walory komunikacyjne, notuje się zwiększoną aktywność inwestycji operatorów logistycznych i sprzedawców detalicznych. Zachodnie regiony, takie jak województwo lubuskie i okolice Wrocławia są często wybierane przez firmy działające w Europie Zachodniej. Trójmiasto i Szczecin przyciągają w dużej mierze firmy korzystające z dostępu do portów morskich.
• Ilość terenów przemysłowych dostępnych pod zabudowę nadal rośnie. Napędzani niesłabnącym popytem deweloperzy zabezpieczają nowe działki, a samorządy chętnie wydają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego sprzyjając rozpoczynaniu nowych projektów zarówno przez inwestorów krajowych, jak i zagranicznych. Również inwestycje w infrastrukturę drogową tworzą nowe możliwości lokalizacyjne, atrakcyjne pod względem komunikacyjnym, rynku pracy i dotacji publicznych.
• Jedną z pierwszych decyzji, jaką należy podjąć w odniesieniu do nieruchomości, jest wybór pomiędzy wynajmem a zakupem powierzchni. Decyzja ta będzie w dużej mierze zależała od strategii biznesowej, perspektywy czasowej inwestycji, potencjalnych planów ekspansji oraz stopnia elastyczności inwestora.
• Nie trzeba być właścicielem budynku, aby otrzymać wsparcie publiczne - najemcy również mogą otrzymać pomoc państwa. W związku z tym producenci mogą wybierać spośród wielu możliwości rozwoju - od wynajmu lub zakupu istniejącej nieruchomości po budowę i najem nowego obiektu typu built-to-suit (BTS), czyli magazynów projektowanych i budowanych zgodnie z indywidualnymi wymaganiami odbiorcy.
• Aby jak najszybciej rozpocząć inwestycję, większość deweloperów dysponuje "wirtualnymi bankami ziemi" przygotowanymi pod rozpoczęcie prac budowlanych zaraz po podjęciu decyzji. Długość procesu legislacyjnego takiej inwestycji może być różna w zależności od scenariuszy rozwoju i zakresu pomocy publicznej.
• Najem powierzchni w istniejącym parku jest najszybszym sposobem na rozpoczęcie działalności. Jednak w przypadku powierzchni produkcyjnej, istniejące magazyny mogą wymagać dodatkowych ulepszeń, co może wydłużyć proces o kilka miesięcy, szczególnie jeśli powstanie potrzeba uzyskania nowej decyzji środowiskowej i/lub pozwolenia na budowę.
• Inwestycja typu built-to-suit (BTS), czyli hala projektowana i budowana dla dedykowanego odbiorcy oraz projekty typu built-to-own (BTO) wymagają najwięcej czasu i cierpliwości po stronie inwestora. Od wyboru lokalizacji do wydania pozwolenia na użytkowanie przeważnie upływa około 62-92 tygodnie.
• Proces wynajmu obiektu, który zostanie zbudowany zgodnie z potrzebami producenta (BTS), ale jest zlokalizowany w istniejącym parku, będzie trwał zdecydowanie krócej, od 33 do 65 tygodni. Dzieje się tak, gdyż w wielu przypadkach pozwolenia mogą być już uzyskane, a część niezbędnej infrastruktury stworzona. W takim przypadku inwestor zobowiązany jest jedynie do złożenia wniosku o zmianę istniejących pozwoleń, tak by uwzględniały aktualny plan inwestycji.
• Niesłabnący popyt i dynamika wzrostu rynku magazynowego spowodowały powstanie konkurencyjnego środowiska w sektorze deweloperskim. Obecnie wiodącymi deweloperami obiektów przemysłowych są duże międzynarodowe grupy, takie jak Panattoni, Hillwood, 7R, GLP, Exeter, P3, SEGRO, Prologis i MLP, które m.in. mają na swoim koncie wiele zrealizowanych pod klucz projektów przemysłowych.

Źródło: JLL

17.08.2022

Tagi: nieruchomości komercyjne, rynek inwestycyjny, transakcje