Rynek Mieszkaniowy w 4 kw. 2022: Rynek mieszkaniowy na dnie cyklu

Coraz wolniejszy r/r wzrost cen mieszkań, dominacja zakupów gotówkowych i kontynuacja spadku liczby transakcji to główne trendy na rynku w 3q22. Wysokie stopy procentowe NBP i bardzo konserwatywne regulacje ostrożnościowe zahibernowały rynek mieszkaniowy, szczególnie popyt. Przy wysokiej bieżącej podaży będzie to skutkowało spadkami cen mieszkań w perspektywie roku (4q22-3q23).

W 3q22 na rynku pierwotnym ceny mieszkań rosły r/r wyraźnie wolniej; w największych aglomeracjach wzrost spowolnił do jednocyfrowego, co realnie oznacza niewielkie spadki. W odniesieniu do 2q22 ceny na ogół były zbliżone lub wystąpiły niewielkie spadki. Na rynku wtórnym ceny w 3q22 spowolniły r/r, wobec 2q22 występowały zarówno jednocyfrowe wzrosty, jak i spadki zależnie od miasta. Mała liczba transakcji utrudnia ocenę trendów. Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021, w 1-3q22 ich liczba spadła w niektórych miastach nawet o 80% wobec 1-3q21. Wyraźnie gwałtowniej reaguje rynek pierwotny, bardziej wrażliwe są też płytsze rynki lokalne.

Na rynku wynajmu w 3q22 stawki w dalszym ciągu rosły r/r, jednak wolniej niż w 2q22. W ostatnich kwartałach ważną przesłanką wzrostu stawek wynajmu jest większy popyt na wynajem mieszkania ze strony osób, które, nie mając zdolności kredytowej, decydują się na wynajem. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się. Przy ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i dużym popycie prawdopodobnie silne wzrosty stawek wynajmu są fundamentalnie uzasadnione. Perspektywa obniżek stóp procentowych i spadku cen mieszkań może jednak być przesłanką ich nieznacznej korekty.

Sprzedaż kredytów mieszkaniowych kolejny kwartał silnie spadała - wg Związku Banków Polskich wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w 3q22 wyniosła 7 mld zł (-48% q/q; -70% r/r). Banki udzieliły 21,2 tys. nowych kredytów (– 45% q/q; -69% r/r). Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 3q22 zmalała do 329,6 tys. zł (-5,3% q/q; -2,9% r/r).

Według danych BIK w 1-3q22 wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych zmalała o 40,8%% r/r, ich liczba o 44,7% r/r. W październiku’22 spadkowy trend pogłębił się – wartość udzielonych kredytów spadła o 74,5% r/r, a ich liczba o 73,2% r/r. Spadki wynikają z ograniczonej zdolności kredytowej gospodarstw domowych i znacząco gorszych nastrojów konsumentów. W listopadzie 2022 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe zmalała o 65% r/r, jest to jeden z najniższych odczytów w historii badania BIK.

Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych w 3q22 w 6 największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 6,6 tys. mieszkań – o 30% mniej q/q oraz o 56% mniej r/r. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tych aglomeracjach w 3q22 wyniosła ok. 7,2 tys. W konsekwencji załamania popytu, częstszych zwrotów i w dalszym ciągu wprowadzonych na rynek nowych mieszkań oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 3q22 wzrosła do 51,4 tys. mieszkań (19% q/q; 40% r/r).

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 3q22 sygnalizuje wzmocnienie spadkowego trendu liczby mieszkań w toku budowy, ich liczba kolejny kwartał maleje wobec poprzedniego kwartału (konsekwencja malejącej r/r od trzech kwartałów liczby mieszkań rozpoczynanych). Zmalała również łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich czterech kwartałach.

Zapisy księgowe dużych deweloperów na koniec 3q22 sygnalizują wyhamowanie rynku – projekty mieszkaniowe w toku były na poziomie 2q22, podobnie bank ziemi; przedpłaty klientów wzrosły nieznacznie. Zapasy gotowych mieszkań zmalały o 11% q/q. Silnie (o prawie 20% r/r) zmalały zakupy gruntów pod inwestycje, co oznacza gorszą ocenę perspektyw rynku.

Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wg bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w 3q22 rosły nieco wolniej - o 18-22% r/r zależnie od obiektu (vs 19-32% r/r w 2q22). Czynnikami podtrzymującymi wysoki poziom kosztów są niepewność otoczenia oraz wysokie koszty energii i paliwa.

Statystyka NSP 2021 dotycząca mieszkań wg okresu budowy pokazuje 2,45 mln mieszkań z sprzed 1945 (w tym 1,03 mln sprzed 1918). Udział ten jest silnie zróżnicowany regionalnie od ok. 2% w Jastrzębiu Zdroju i Tychach do 60% w powiecie ząbkowickim i wałbrzyskim. Takie zróżnicowanie w skali kraju wynika z zaszłości historycznych (relatywnie dobry stan zasobów na Ziemiach Odzyskanych, który z biegiem czasu przy niedostatecznych nakładach inwestycyjnych pogorszył się); - zniszczeń wojennych w Polsce centralnej i wschodniej (silnie zredukowały zasoby przedwojenne); - intensywności nowego budownictwa (skoncentrowanego w dużych miastach).

Otoczenie makroekonomiczne rynku mieszkaniowego charakteryzuje się ostatnio dużą zmiennością i trudną przewidywalnością – dotyczy to m.in. czynników geopolitycznych mogących istotnie zmienić oczekiwania inflacyjne czy politykę monetarną. Rynek mieszkaniowy cechuje w dalszym ciągu niższa transakcyjność, w związku z czym inwestorzy oczekują dodatkowej premii za ryzyko niskiej płynności, co generuje negatywną presję na poziom cen. Niska transakcyjność utrudnia też analizę zmian cen w poszczególnych segmentach rynku. Przy analizie trendów cenowych należy uwzględniać zawyżanie średniego poziomu cen przez transakcje dotyczące mieszkań o małym metrażu, których udział w ogóle transakcji wzrasta w sytuacji gorszej koniunktury.

Oceniamy, że średnie ceny transakcyjne mieszkań spadną o ok. 5%-10% w perspektywie roku (4q22-3q23). Negatywnie na poziom cen wpływają: (1) zapaść popytu kredytowego na mieszkania na skutek wysokich stóp procentowych i bardzo konserwatywnych regulacji ostrożnościowych; (2) realny spadek dochodów ludności; (3) duże ryzyko nadpodaży w sytuacji dużej liczby projektów rozpoczętych w okresie boomu, a finalizowanych obecnie i w 1h23; (4) spadek inflacji i wyhamowanie wzrostu kosztów budowy; (5) wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie. Spadek cen mieszkań będzie hamowany przez: (1) doświadczenie deweloperów i ich umiejętności zarządzania projektami i ofertą; (2) wysokie stawki wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem; (3) oczekiwania inflacyjne części społeczeństwa (doświadczenie wysokiej inflacji) sprzyjające popytowi gotówkowemu na nieruchomości jako aktywu chroniącemu oszczędności; (4) powolny wzrost akcji kredytowej (stopniowo poprawa zdolności kredytowej przy większych wynagrodzeniach); (5) wprowadzanie do oferty mieszkań z okresu wysokich kosztów budowy, a także wysokie ceny energii; (6) stopniowe ujawnianie się popytu uchodźców z Ukrainy.

Więcej informacji w raporcie:

Rynek Mieszkaniowy - 4 kw. 2022: Rynek mieszkaniowy na dnie cyklu

Źródło: PKO Bank Polski

07.01.2023

Tagi: raport, mieszkania, rynek mieszkaniowy, budownictwo mieszkaniowe, kredyty mieszkaniowe, zdolność kredytowa