Krajowy rynek mieszkaniowy. Niepewność w krótkim okresie, dobre perspektywy długoterminowe

W 2022 roku Polska pozostawała jednym z najaktywniejszych rynków budownictwa mieszkaniowego w UE (przyjmując jako punkt odniesienia liczbę oddanych mieszkań per capita). Odbyło się to jednak siłą rozpędu (na fali projektów rozpoczętych w poprzednich latach) – rekordowej liczbie nowo oddanych mieszkań (239 tys., +2% r/r) towarzyszył bowiem silny spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę (-13% r/r) oraz rozpoczętych budów (-28%). Spadek liczby pozwoleń był w ub.r. jednym z najgłębszych w Unii Europejskiej, a negatywne trendy w tym zakresie uległy dalszemu pogorszeniu w 2 pierwszych miesiącach b.r. (aż -34% r/r).

Głównym czynnikiem pogorszenia sytuacji był spadek popytu ze strony fundamentalnych nabywców. Wpłynął na niego wybuch wojny, pogorszenie nastrojów i sytuacji finansowej gospodarstw domowych (spadek realnych wynagrodzeń), jak również zaostrzenie polityki monetarnej. Negatywne efekty zmian w otoczeniu sektora były bardzo wyraźne – sprzedaż nowych mieszkań w największych miastach spadła w ub.r. o około połowę, do tego „zamarł” również rynek wtórny. W 2H22 liczba i wartość nowych kredytów mieszkaniowych zniżkowała aż o około 70% r/r. W strukturze nowo udzielonych kredytów o ponad 10 pp r/r spadł udział umów z wysokim LtV (>80%), a więc z niskim wkładem własnym (wzrost udziału zamożniejszych kredytobiorców). W efekcie mocno rozgrzany rynek pierwotny w przeciągu zaledwie 2 kwartałów przeszedł w tryb silnej nadpodaży. Efektem tego było całkowite wyhamowanie wzrostu cen mieszkań w 4Q22, co może stanowić przedsmak korekty długoletniego trendu wzrostowego w tym zakresie.

W krótkiej perspektywie brak jest istotnych przesłanek makroekonomicznych przemawiających za odbiciem koniunktury na rynku mieszkaniowym. Na początku 2023 r. inflacja znalazła się na najwyższym poziomie od przeszło 20 lat, co pomimo oczekiwanej stopniowej dezinflacji, sprzyjać będzie utrzymywaniu się stóp procentowych na wysokich poziomach – wyraźniejszego łagodzenia polityki monetarnej spodziewamy się dopiero w 2024 roku (zakładamy, iż spadną one wówczas w okolice 4%). Czynnikiem, który może ustabilizować sytuację popytową, jest jednak oczekiwane wsparcie systemowe dla młodych nabywców mieszkań. Planowany na lipiec b.r. start rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie”, którego kluczowym elementem jest „Bezpieczny Kredyt na 2 Procent”, znacząco obniży koszt i poprawi dostęp do finansowania dla części kredytobiorców istotnych z punktu widzenia fundamentalnego popytu na mieszkania. Nie bez znaczenia będzie również zmniejszenie o połowę (z 5% do 2,5%) bufora KNF, stosowanego przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

W naszej opinii implementacja programu pozwoli w 2H23 na odwrócenie silnie negatywnego trendu sprzedaży mieszkań oraz zapobiegnie wyraźniejszemu spadkowi cen lokali. Popyt pozostanie wprawdzie wciąż słaby (zwłaszcza na tle ostatnich lat), lecz przy jednoczesnym ograniczeniu oferty rynkowej (efekt spowolnienia aktywności inwestycyjnej w zakresie nowych budów), silnej oddolnej presji kosztowej oraz generalnie dobrej kondycji deweloperów (umożliwiającej im przeczekanie trudnego okresu), średnie ceny mieszkań powinny utrzymać się w okresie 2023-2024 na względnie stabilnym poziomie. Należy przy tym podkreślić, że w warunkach jednoczesnego dynamicznego wzrostu płac (częściowo determinującego siłę nabywczą na mieszkania), przedłużanie się okresu stagnacji cen stworzyłoby tym większą przestrzeń dla ich silnego odbicia w kolejnych latach (w warunkach normalizacji otoczenia makroekonomicznego).

Tezę o tym, że obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym ma charakter przejściowy i jest wywołana nadzwyczajnymi warunkami otoczenia opieramy na przekonaniu, iż w długim okresie przedstawia on wciąż znaczny potencjał rozwojowy. Jego siłą napędową będzie nie tylko popyt fundamentalny, ale też powracający na rynek nabywcy inwestycyjni. O jego atrakcyjności w dłuższym horyzoncie czasowym świadczy zaś wiele faktów, w tym: istniejąca duża luka podaży mieszkań - zarówno w wymiarze ilościowym, jak i jakościowym; czynniki kulturowe (popularność własności zamieszkiwanego lokalu); procesy demograficzne (migracja ludności wiejskiej do miast, napływ imigrantów ze wschodu); niski poziom nasycenia rynku kredytów hipotecznych; ponadprzeciętny wzrost dochodów ludności przy wciąż relatywnie niskim poziomie cen mieszkań w Polsce (na tle UE).

Więcej informacji w raporcie: Krajowy rynek mieszkaniowy. Niepewność w krótkim okresie, dobre perspektywy długoterminowe

Źród6o: Bank Pekao SA

28.03.2023

Tagi: rynek mieszkaniowy, raport