Sektor mieszkaniowy w pierwszej połowie 2023 - komentarz PZFD

Główny Urząd Statystyczny opublikował wstępne wyniki dla budownictwa mieszkaniowego w pierwszym półroczu 2023 roku. Poniżej komentarz Patryka Kozierkiewicza, eksperta Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

1. Mieszkania, których budowę rozpoczęto

W czerwcu kontynuowany jest negatywna dynamika wskaźnika, który najlepiej obrazuje aktualne nastroje rynkowe. Deweloperzy w pierwszym półroczu br. rozpoczęli budowę 33% mieszkań mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Porównując miesiąc do miesiąca spadek wyniósł astronomiczne 43,4%. Niemniej jest on w dużej mierze spowodowany istnieniem wysokiej bazy w ubiegłym roku. Przypomnijmy bowiem, że duża liczba formalnych rozpoczęć nowych inwestycji, którą obserwowaliśmy w połowie zeszłego roku, była spowodowana chęcią wykorzystania przepisów przejściowych i prowadzeniem inwestycji w reżimie starej ustawy o ochronie praw nabywcy. Prognozujemy, że w zakresie rozpoczynanych budów najgorsze jest już za nami. Dzięki poluzowaniu rekomendacji S, spadkowi dynamiki inflacji, prognozowanym obniżkom stóp procentowych oraz uruchomieniu programu BK2% na przestrzeni najbliższych miesięcy spodziewać możemy się powolnej, stopniowej odbudowy podaży. Niemniej, nie należy zapominać, że prognozowany tegoroczny wynik wprowadzeń nowych inwestycji będzie słabszy niż rok temu. Natomiast w porównaniu z 2021 rokiem rozpoczniemy budowę aż o około 65 tysięcy mieszkań mniej.

2. Nowe pozwolenia na budowę

Względem pierwszego półrocza 2022 roku aż o 37,6% spadła liczba mieszkań w sektorze deweloperskim, na których budowę wydano pozwolenia. Wynik ten, pomijając 2020 rok, w którym mierzyliśmy się z kilkumiesięcznym paraliżem urzędów, jest najgorszy od 2017 roku. Tak gwałtowne spadki są efektem kumulacji rynkowych czynników obserwowanych na przestrzeni ostatniego półtora roku. Podniesienie stóp procentowych i związane z tym obniżenie zdolności kredytowej Polaków, a także inflacja skutkowały znacznym spadkiem popytu. W efekcie deweloperzy, borykający się także z problemem w zakresie finansowania, decydowali o wstrzymywaniu nowych inwestycji w oczekiwaniu na poprawę koniunktury. To oznacza, że uzyskane dotychczas pozwolenia na budowę nie były konsumowane od razu, a odkładane „na później”, co znacznie zmniejszyło presję do ubiegania się o nowe decyzje. Jednakże z uwagi na obserwowane w ostatnich miesiącach zwiększenie zainteresowania mieszkaniami oraz uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2%, prognozujemy, że na przestrzeni najbliższych miesięcy dynamika wydawanych pozwoleń zacznie stopniowo wzrastać.

3. Pozwolenia na użytkowanie

W zakresie mieszkań oddanych do użytkowania obserwujemy kontynuację bardzo dobrej dynamiki. Względem pierwszego półrocza ubiegłego roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania w sektorze deweloperskim wzrosła o 2,5%. Z uwagi na fakt, że przeciętny okres budowy budynku wielorodzinnego wynosi według GUS 24 miesiące, liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania jest bezpośrednio związana z liczbą mieszkań, których budowa rozpoczęła się właśnie 2 lata wcześniej. Skoro zatem 2021 rok był najlepszy w historii pod względem liczby startów nowych inwestycji, jasnym było, że w obecnym roku powinniśmy odnotować świetne wyniki w obszarze mieszkań oddanych do użytkowania. Jak widać, dysproporcja między bardzo dobrymi wynikami pozwoleń na użytkowanie a fatalnym rezultatem w zakresie rozpoczętych budów wynika z faktu, że wskaźniki te odnoszą się do innych okresów koniunktury. O ile bowiem liczba wydanych pozwoleń na użytkowanie stanowi odzwierciedlanie sytuacji rynkowej sprzed około 2 lat, o tyle wskaźnik nowo rozpoczętych budów jest barometrem aktualnych nastrojów branży.

Źródło: Polski Związek Firm Deweloperskich

21.07.2023

Tagi: rynek mieszkaniowy, GUS, komentarz