II kwartał 2023 na warszawskim rynku biurowym według JLL

Drugi kwartał 2023 r. przyniósł względną stabilizację na stołecznym rynku biurowym. Aktywność najemców utrzymała się na poziomie zbliżonym do wyników z początku roku, a współczynnik pustostanów nie wykazał większych wahań k/k. Z uwagi na niewielką nową podaż planowaną na ten rok – około 72 000 m2, a także wysokie koszty związane z aranżacją powierzchni, odnotowano rosnący udział renegocjacji w całkowitym wolumenie transakcyjnym. W samym II kw. 2023 r. stanowiły one 45% aktywności na rynku najmu. Pierwszą połowę 2023 roku na warszawskim rynku biurowym podsumowują eksperci JLL, lidera doradztwa na rynku nieruchomości.

• Popyt na powierzchnię biurową w pierwszej połowie 2023 r. wyniósł 325 700 m2, z czego 167 000 m2 przypadło na II kwartał. W porównaniu z poprzednim rokiem aktywność najemców była o 32% niższa, co jest spowodowane brakiem dużych transakcji powyżej 10 000 m2.


• Na koniec czerwca w budowie znajdowało się ponad 230 000 m2. W pierwszej połowie roku w fazę realizacji weszły między innymi The Form (28 000 m2) oraz pierwszy budynek w ramach kompleksu Towarowa 22 (30 000 m2). Co więcej, po zakończeniu rozbiórki, właściwe prace budowlane rozpoczną się również przy inwestycji Upper One (36 000 m2). Wszystkie te wymienione projekty są zlokalizowane w centralnej części miasta. Uwzględniając planowane inwestycje biurowe, obszar ten pozostanie w kręgu zainteresowania deweloperów w ciągu najbliższych kilku lat.


• Na koniec czerwca 2023 r. współczynnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 11,4% (9,9% w strefach centralnych i 12,7% poza centrum). Indeks ten utrzymał się na stabilnym poziomie w porównaniu do poprzedniego kwartału i jest o 0,5 p.p niższy w odniesieniu do analogicznego okresu 2022 r.


• Największą transakcją biurową w pierwszym półroczu 2023 r. była sprzedaż kompleksu Wola Retro.


• W drugim kwartale 2023 r. stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymały się na niezmienionym poziomie k/k i kształtowały się od 18 do 26 euro/m²/ m-c w strefach centralnych oraz między 11 a 17 euro/m2/m-c poza nimi.

Renegocjacje na fali

Wśród największych transakcji odnotowanych od stycznia do czerwca dominowały renegocjacje, m.in. 8 800 m² dla Accenture w Proximo II, 7 100 m² dla Lionbridge w Taifunie, 6 000 m² wynajęte przez firmę z sektora usług profesjonalnych w Warsaw Spire oraz 5 300 m² dla klienta z sektora IT w budynku Horizon.

Nowa podaż dostarczona na warszawski rynek biurowy w ciągu ostatnich sześciu miesięcy wyniosła jedynie 18 700 m², z czego 11 000 m² w ramach kompleksu The Park. Wszystkie nowe projekty były zlokalizowane poza centrum miasta. Nowa podaż planowana na drugą połowę roku jest szacowana na jedynie 53 000 m². W przeciwieństwie do poprzednich lat, planowane projekty będą w większości położone poza strefami centralnymi.

- Największe inwestycje przewidziane do ukończenia do końca roku to Lakeside (22 700 m2, Mokotów) oraz pierwsza faza kompleksu Studio (16 300 m2, centrum). Łącznie w całym 2023 r. zasoby biurowe stolicy wzrosną o ok. 72 000 m2. Trochę lepszy wynik będzie notowany w 2024 r., kiedy to nowo ukończona podaż (z uwzględnieniem budynków do renowacji) wyniesie 115 000 m2. Wyższych wolumenów możemy spodziewać się dopiero w 2025 r. – dodaje Mateusz Polkowski

Najemcy optymalizują powierzchnię biurową

Na koniec półrocza współczynnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 11,4% (9,9% w strefach centralnych i 12,7% poza centrum). W kolejnych kwartałach całkowity współczynnik pustostanów dla stolicy będzie wykazywał powolny trend spadkowy pomimo odbudowującego się popytu. Jest to związane z optymalizacją zapotrzebowania na powierzchnię biurową wynikającą z wprowadzenia na stałe pracy hybrydowej.

- Część najemców decyduje się na zmniejszenie powierzchni najmu w stosunku do umów zawieranych przed pandemią, a Ci, którzy się decydują na taki ruch zazwyczaj redukują powierzchnię o średnio 20-30%. Przy czym, większość z nich nadal chce maksymalnie zabezpieczyć możliwość optymalizacji powierzchni w trakcie nowego okresu najmu starając się zabezpieczyć różne warianty rozwoju organizacji w najbliższych latach. W efekcie, elastyczność w zakresie zwiększenia bądź redukcji powierzchni pozostaje kluczowym zapisem negocjowanym w trakcie podpisywania umowy najmu – mówi Piotr Kamiński, Head of Office Leasing.

Inwestorzy z CEE dominują na rynku biurowym

W pierwszej połowie 2023 roku łączna wartość inwestycji biurowych w Polsce wyniosła 190 mln euro, będąc najsłabszym półroczem od pierwszej połowy 2004 r. Obroty inwestycyjne były aż o 86% niższe w stosunku do pierwszej połowy 2022 roku, kiedy to Warsaw HUB został przejęty przez Google, ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce. Wszystkie obserwowane do tej pory transakcje biurowe w 2023 roku dotyczyły nieruchomości warszawskich. Struktura kapitału zainwestowanego w tę klasę aktywów została zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej.

- Osłabiona aktywność inwestorów oraz wyższe koszty finasowania inwestycji doprowadziły do wzrostu stóp kapitalizacji w pierwszej połowie bieżącego roku. Na koniec czerwca stopy kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych, z umowami najmu przekraczającymi 5 lat, były szacowane na ok. 5.5% – mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment.

Największą transakcją biurową w pierwszym półroczu 2023 r. była sprzedaż kompleksu Wola Retro. Został on przejęty przez węgierskiego inwestora – Adventum International za ok. 70 mln euro. Kolejną znaczącą transakcją odnotowaną na rynku było przejęcie od Echo Investment drugiego etapu kompleksu Moje Miejsce przez czeskiego inwestora – Trigea. Wartość tej transakcji osiągnęła niemal 45 mln euro. Równie znaczący był zakup czterech budynków kompleksu Wiśniowy Business Park przez węgierski Indotek.

Źródło: JLL Polska

03.08.2023

Tagi: warszawski rynek biurowy