HREIT Indeks koniunktury na rynku nieruchomości - wrzesień 2023 roku

Spowolnienie, które uderzyło w rynek mieszkaniowy z całą mocą w 2022 roku, zniknęło. Aż trudno uwierzyć, że do skokowej wręcz poprawy wystarczyło zaledwie kilka zmian. Rada Polityki Pieniężnej przestała podnosić stopy procentowe, rząd wyszedł z pomysłem tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, a Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła wymagania dotyczące badania zdolności kredytowej. Efekt? już na kilka miesięcy przed faktycznym uruchomieniem „Bezpiecznego Kredytu 2%” Polacy ruszyli do biur sprzedaży deweloperów.

W ostatnim czasie byliśmy wręcz świadkami realizacji samospełniającej się przepowiedni. Chodzi o to, że wiele osób obawiało się, że uruchomienie programu tanich kredytów spowoduje wykupienie oferty i wzrost cen mieszkań. Aby tego uniknąć, Polacy ruszyli kupować mieszkania zanim jeszcze rządowy program został uruchomiony. Rezultat był taki, że oferta faktycznie została wykupiona, a ceny poszły w górę.

Trudno się więc dziwić, że program „Bezpieczny Kredyt 2%” wywołuje bardzo żywiołowe reakcje. Jedni wychwalają jego zalety i fakt, że skrócił on drogę do własnego mieszkania o ponad połowę. Inni natomiast preferencyjny kredyt obwiniają za wykupienie oferty i wzrost cen mieszkań. A prawda jest taka, że co najmniej po części racje mają zarówno apologeci, jak i krytycy rządowego programu. Bezpieczny Kredyt 2% ma bowiem zarówno plusy, jak i minusy. Dopiero czas pokaże, jaki będzie bilans rządowej interwencji. Tymczasem dziś możemy zastanowić się nad tym, jaką mieliśmy alternatywę.

Przypomnijmy, że w 2022 roku budownictwo mieszkaniowe było na kolanach, rynek najmu dramatycznie wykupiono, a czynsze skokowo rosły. Gdyby tego było mało, to ponad połowa dorosłych Polaków w wieku 25-34 mieszkała z rodzicami. Sytuacja była na tyle dramatyczna, że wręcz sam nasuwać mógł się pomysł wzmocnienia popytu. Dzięki temu warunki mieszkaniowe młodych mają szansę szybko się poprawić, budownictwo mieszkaniowe wstać z kolan, a presja wywierana na rynek najmu zelżała. Dodatkowo program tanich kredytów to cios w fundusze inwestycyjne budujące w Polsce portfele mieszkań na wynajem, bo deweloperzy wolą sprzedawać mieszkania osobom fizycznym.

Póki co plusy przeważają więc nad minusem programu jakim są rosnące ceny mieszkań. Przy tym trzeba mieć świadomość, że i bez rządowego wsparcia stawki i tak zaczęłyby rosnąć, ale co najwyżej kilka kwartałów później, kiedy niższe stopy procentowe również doprowadziłyby do skokowego wzrostu popytu na mieszkania. Ten spotkałby się jednak z ekstremalnie małą podażą mieszkań na sprzedaż, bo zapaść w budowlance trwałaby znacznie dłużej.

Tak czy inaczej zobaczylibyśmy więc wyższe ceny, a zwlekając z interwencją na rynku mieszkaniowym dłużej patrzylibyśmy jedynie na pogarszającą się sytuację w budowlance. Im dłużej by ona trwała, tym trudniej byłoby obudzić deweloperów z zimowego snu. Efektem byłaby więc przedłużająca się sytuacja, w której w Polsce budowałoby się mało. Tym samym potrzeby mieszkaniowe dłużej pozostałyby niezaspokojone, a trzeba mieć świadomość, że te powiększyły się w ostatnim czasie chociażby w związku z przyjęciem w Polsce uchodźców z Ukrainy. Świadczyć mogą o tym dane Eurostatu, z których wynika, że Polska jest krajem o największym przeludnieniu wynajmowanych mieszkań. Nie jest przy tym tajemnicą, że imigranci częściej korzystają z najmu – szczególnie w pierwszych latach pobytu w nowym kraju.

Tymczasem już samo zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych (nie mówiąc o ich obniżkach), zdjęcie z banków nadmiernych wymagań stosowanych przy badaniu zdolności kredytowej oraz uruchomienie rządowego programu tanich kredytów spowodowały nie tylko wzrost liczby zawieranych transakcji, ale też wyraźną zmianę nastawienia wśród firm deweloperskich. Te najpierw zaczęły deklarować, że chcą budować więcej, a od lipca 2023 roku dane GUS dają nadzieję, że te deklaracje zaczynają się przekładać w faktyczne uruchamianie nowych projektów. Jeśli znajdzie to potwierdzenie w kolejnych miesiącach, to będzie to dowód na zmianę nastrojów w sektorze budownictwa mieszkaniowego o 180 stopni, a zwrot ten może zostać zrealizowany w ciągu zaledwie roku.

Zachęcamy do zapoznania się z prognozami, które sformułowaliśmy na najbliższe kwartały oraz do lektury pełnej wersji raportu dotyczącego najnowszego odczytu Indeksu HREIT.

Więcej informacji w raporcie:

HREIT Indeks koniunktury na rynku nieruchomości - wrzesień 2023 roku

Źródło: HREIT

27.09.2023

Tagi: rynek mieszkaniowy, sprzedaż mieszkań, ceny mieszkań, raport