Rynek Mieszkaniowy - IV kw. 2023 roku

Ceny mieszkań w 3q23 pozostawały w trendzie wzrostowym. Duży popyt, wzmocniony programem Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%) i wzrostem zdolności kredytowej gospodarstw przy wolno rosnącej podaży nowych mieszkań (małe możliwości szybkiego zwiększenia produkcji na skutek ograniczanej liczby rozpoczynanych projektów w poprzednich 6 kwartałach) skutkował silnym wzrostem cen. Tendencje te mogą się utrzymać w 1q24 jako efekt dalszego kupowania mieszkań w ramach BK2% przy ich małej podaży. Nadal istotny też będzie szybko rosnący już w poprzednich kwartałach popyt gotówkowy (ucieczka przed inflacją), który zapewne się utrzyma.

W perspektywie roku (4q23-3q24) oczekujemy wolniejszego (w granicach 5-10%) wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań. Odsuwająca się perspektywa obniżek stóp procentowych i prawdopodobne okresowe zawieszenie BK2% (do czasu decyzji dotyczącej zwiększenia limitów) mogą schłodzić stronę popytową. W naszej ocenie utrzymanie sprzedaży z 2h23 w przyszłym roku będzie trudne. Jednocześnie stopniowo (odczuwalnie od 2h24) zwiększana podaż (uruchamianie wcześniej uzyskanych pozwoleń na budowę, wystawianie tzw. dziur w ziemi) będzie trochę spowalniać tendencje wzrostowe cen.

Tendencja wzrostowa cen mieszkań na rynku pierwotnym wzmocniła się w 3q23, szczególnie w grupie 6 największych aglomeracji (13% r/r vs 8% r/r w 2q23), jedynie w Warszawie wzrost r/r nieco zwolnił (por. wykres). W mniejszych stolicach województw w 3q23 wzrost cen mieszkań był bliski 9% r/r. W odniesieniu do 2q23 ceny transakcyjne w 3q23 umiarkowanie wzrosły we wszystkich stolicach województw, oprócz Warszawy. Silny wzrost liczby transakcji r/r w 3q23 ilustruje kontynuację ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych. Po „zamrożeniu” rynku w 2022 (w 1-3q22 łącznie w miastach wojewódzkich spadek o 59% r/r), w 1-3q23 liczba transakcji znacznie wzrosła (184% r/r), przy czym rekordowe wzrosty wystąpiły w 3q23 (491% r/r), szczególnie na rynku pierwotnym.

Na rynku wynajmu wzrost stawek r/r w 3q23 był jednocyfrowy i w dalszym ciągu zwalniał; w porównaniu do 2q23 stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy ustabilizował się. W 3q23 z wynajmu prawdopodobnie rezygnowały też niektóre osoby, które kwalifikują się do BK2%, a także te, którym poprawiła się zdolność kredytowa na skutek dalszego wzrostu nominalnych dochodów. Dzięki zwalnianym mieszkaniom wzrosła podaż na rynku wynajmu, zasilana też nowymi, małymi lokalami z rynku pierwotnego (popularny zakup inwestycyjny w ostatnich latach).

Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 3q23 wyniosła 15,8 mld zł (+40% q/q; +126% r/r), banki udzieliły 40,7 tys. kredytów (+32% q/q; +92% r/r). Po 6 kwartałach spadków, jest to 1. kwartał dużego wzrostu wartości i liczby udzielonych kredytów r/r.

Według BIK w listopadzie br. miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 255% r/r. W listopadzie o kredyt wnioskowało 39,8 tys. osób (+194% r/r). Historyczne wysokie poziomy wskaźnika wiążą się ze wzrostem r/r liczby wnioskujących - zainteresowanych programem BK2%, a także nie kwalifikujących się do tego programu, ale z większą zdolnością kredytową po złagodzeniu rekomendacji KNF w 1q23.

Istotnym czynnikiem wzrostu akcji kredytowej w 2h23 jest program Bezpieczny Kredyt 2%. Do 30 listopada br. banki w ramach tego programu zawarły 44,43 tys. umów o łącznej wartości ok. 18 mld zł. Skala zainteresowania BK2% kilkukrotnie przekroczyła przewidywaną przez resort rozwoju liczbę umów (w 2023 wobec zakładanych ok. 10 tys. prawdopodobnie będzie ok. 50 tys. umów) i środki na dopłaty do rat. W grudniu br. Rada Ministrów złożyła w Sejmie projekt nowelizacji ustawy, który przewiduje wzrost limitu na dopłaty w 2023 z 0,941 mld zł do 1,824 mld, a w 2024-2032 z 11 mld zł do 16 mld.

Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 3q23 zmalała do 34,4 tys. mieszkań (-15% q/q; -33% r/r), jest to poziom ostatni raz notowany w 1q2010. Największe spadki oferty wystąpiły w Krakowie (-31%%) i Wrocławiu (-23%).

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 3q23 sygnalizuje zmianę trendu liczby mieszkań w toku budowy ze spadkowego na rosnący (skutek wzrostu liczby mieszkań rozpoczętych).

Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (pow. 49 osób) na koniec 3q23 pokazują wysoki popyt na mieszkania - przedpłaty klientów silnie rosną (+46% r/r). Liczba gotowych mieszkań jest niewielka, co przy wysokim popycie i wolno rosnącej podaży wspiera wysoki poziom cen oferowanych lokali. Wolumen projektów mieszkaniowych wzrósł o ¼ r/r. Także spadek banku ziemi (-18% r/r) wskazuje na ożywioną aktywność deweloperów.

Najnowsza prognoza ludności Polski na lata 2023-2060 (GUS, sierpień 2023) sygnalizuje wyraźny ubytek ludności, w scenariuszu głównym do 30,9 mln osób (vs 37,8 mln osób w 2022). Polska weszła w fazę starzenia się społeczeństwa. Oczekiwany współczynnik dzietności w żadnym ze scenariuszy nie wraca do poziomu zapewniającego prostą zastępowalność pokoleń, tj. 2,1. Przez cały horyzont prognozy Polska będzie krajem imigracyjnym. Oczekiwane trendy demograficzne oznaczają poprawę ilościowych wskaźników mieszkaniowych i zmiany jakościowe struktury popytu na mieszkania. Niemniej presja na nowe mieszkania, szczególnie w pierwszej dekadzie prognozy, będzie duża z uwagi na: - utrzymujący się nowy i odłożony popyt na pierwsze mieszkanie; - potrzebę wymiany zdekapitalizowanego zasobu; - kontynuację suburbanizacji; - rosnące aspiracje mieszkaniowe.

W perspektywie roku (4q23-3q24) oczekujemy wolniejszego – w granicach 5-10%, wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań. Przesłankami tendencji wzrostowych po stronie popytu są:

1. popyt kredytowy generowany przez program BK2% (o ile zapadnie decyzja o zwiększeniu limitów w programie); Po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyjają:

2. mała oferta mieszkań z uwagi na ograniczanie liczby rozpoczynanych projektów w poprzednich 6 kwartałach, zwiększenie oferty wymaga czasu;

3. pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach; podejmowanie aktywności deweloperskiej w trudniejszych lokalizacjach zwiększa koszty;

4. koszty nowelizacji warunków technicznych (m.in. wymogi dot. placów zabaw, większe minimalne odległości od granic działki), które deweloperzy przeniosą na klientów.

Tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez:

1. spowolnienie/zatrzymanie obniżek stóp procentowych NBP przez RPP;

2. możliwy spadek dostępności mieszkań – wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań;

3. stopniowo (odczuwalnie od 2h24) zwiększaną podaż;

4. stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego.

Więcej informacji w raporcie:

Rynek Mieszkaniowy - IV kw. 2023

Źródło: PKO Bank Polski

27.12.2023

Tagi: raport, mieszkania, ceny mieszkań