Podsumowanie IV kwartału 2023 roku na rynku mieszkaniowym według ekspertów JLL.

W porównaniu do okresu lipiec-wrzesień, IV kwartał 2023 okazał się nieco słabszy pod względem liczby sprzedanych mieszkań. W głównej mierze było to wynikiem wyjątkowo ograniczonej oferty w niektórych miastach, jak również przyspieszeniem poszukiwań przez nabywców i dokonania zakupu mieszkania we wcześniejszych kwartałach. Potencjalni kupujący obawiali się, że program kredytów „BK2” nie zostanie kontynuowany lub środki na dopłaty skończą się jeszcze w grudniu. Łącznie na sześciu głównych rynkach, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, deweloperzy sprzedali w IV kwartale 14,3 tys. mieszkań. Spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem wyniósł 13%. Eksperci JLL podsumowują rynek mieszkaniowy w czwartym kwartale.

W gotowości wciąż nabywcy gotówkowi

- W całym 2023 r. mieliśmy do czynienia z wyraźnym wzrostem liczby sprzedanych mieszkań. W porównaniu do 2022 roku, który był najsłabszym pod względem sprzedaży w okresie ostatnich dziesięciu lat, liczba transakcji zawartych na rynku pierwotnym w sześciu miastach wzrosła o prawie 65%, do poziomu 58 tys. Popyt dostał dodatkowy zastrzyk w postaci programu wspierającego zakupy pierwszych mieszkań, co doprowadziło do podpisania w 2023 r. w całej Polsce około 60 tys. umów kredytowych, z czego zapewne około 35-40% dotyczyła rynku pierwotnego, w tym na największych rynkach najprawdopodobniej zawartych zostało około 10-11 tys. transakcji. Program mieszkaniowy „BK2” był zatem czynnikiem silnie wspierającym stronę popytową, dodatkowo mobilizującym, zwłaszcza od II kwartału, pozostałe grupy nabywców do szybszego podjęcia decyzji zakupowych – mówi Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research, JLL.

Na wszystkich największych rynkach odnotowany został wyraźny wzrost sprzedaży w ujęciu rocznym, jednak w niektórych miastach wysokość sprzedaży była silnie uzależniona od strony podażowej. Na rynkach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław brakowało oferty. W Trójmieście, Poznaniu i Łodzi zaś, roczna sprzedaż była bardzo dobra, choć nie rekordowa. Dzięki wprowadzeniu programu mieszkaniowego „BK2”, obniżeniu buforu ostrożnościowego dla kredytów o stałej stopie oraz korekcie stóp procentowych, rynek kredytów hipotecznych w 2023 r. powoli się odbudowywał. Nadal jednak duże znaczenie dla sytuacji na rynku mieszkaniowym mieli nabywcy gotówkowi. Warto też zauważyć, że w końcowych miesiącach roku liczby kredytów bez dopłat okazały się niższe niż w okresie maj-sierpień.

Największa nowa podaż w historii rynku mieszkaniowego w Łodzi

W największych aglomeracjach w ostatnim kwartale deweloperzy zmobilizowali się i wprowadzili do sprzedaży najwięcej mieszkań w ciągu całego roku: w Warszawie aż 5,5 tys. jednostek, w Krakowie ponad 2,8 tys.

- W Łodzi w minionym kwartale weszło do sprzedaży najwięcej nowych mieszkań w historii tego rynku, prawie 2,7 tys., po drugie – w całym 2023 r. w Łodzi nie było problemu z nową podażą. Wręcz przeciwnie, to rynek, który odnotował nową podaż na rekordowym poziomie 7 tys. mieszkań. Był to drugi, zaraz po Warszawie, wynik pod względem rocznej liczby wprowadzonych do sprzedaży jednostek. W rezultacie Łódź znalazła się także na drugim miejscu po Warszawie pod względem wielkości dostępnej oferty na koniec grudnia – komentuje Aleksandra Gawrońska.

W minionym roku na sześciu rynkach łącznie liczba sprzedanych mieszkań wyraźnie przewyższała nową podaż, co doprowadziło do sytuacji, w której oferta na koniec grudnia była na jednym z najniższych poziomów w ostatnim dziesięcioleciu. Nabywcy mogli wybierać mieszkania z puli około 36 tys. jednostek. Jednak również w przypadku oferty można było zaobserwować duże zróżnicowanie między poszczególnymi rynkami i podzielić sześć miast na dwie grupy: Warszawę, Kraków i Wrocław z wyraźnym niedoborem oferty oraz Trójmiasto, Poznań i Łódź, gdzie sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym wydaje się być bardziej zrównoważona, chociaż w skrajnym przypadku Łodzi, liczba mieszkań dostępnych na koniec grudnia była najwyższa w historii tego miasta.

Rekordy wśród cen mieszkań

Średnie ceny mieszkań w ofercie osiągnęły na koniec IV kw. 2023 r. kolejne rekordy, zaczynając od Warszawy (17,3 tys. zł/mkw.), w Krakowie i Trójmieście odpowiednio 15,7 tys. zł/mkw. i 15,3 tys. zł/mkw., we Wrocławiu blisko 14,3 tys. zł/mkw. a w Poznaniu 12,7 tys. zł/mkw. Nawet Łódź tym razem już wyraźnie przekroczyła poziom 10 tys. zł/mkw. W porównaniu do IV kw. 2022 r. oznaczało to dwucyfrowe wzrosty średnich cen mieszkań, w zależności od rynku od 14% do prawie 22%.

Rosła też różnica pomiędzy średnią ceną mieszkań dostępnych w ofercie, a średnią ceną mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, co częściowo wynikało z poszukiwania przez dużą część nabywców mieszkań w granicach limitów cenowych w ramach programu subsydiowanych kredytów. Największa różnica pomiędzy średnimi cenami mieszkań w ofercie, a sprzedawanymi obserwowana była w Warszawie i Trójmieście – na poziomie zdecydowanie powyżej 2 tys. zł/mkw. Deweloperzy z każdym kolejnym kwartałem minionego roku wprowadzali do oferty coraz więcej mieszkań z segmentu popularnego, ale także i w tym przypadku średnie ceny rosły dość dynamicznie, najbardziej w Krakowie między II a III kwartałem - o 14%. Minione trzy miesiące przyniosły kolejne wyraźne wzrosty średnich cen nowowprowadzanych jednostek segmentu podstawowego: 4-5% w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, 8% w Warszawie i Trójmieście, tylko w Łodzi wzrost był symboliczny (1% kdk). W ciągu całego roku wzrosty sięgały nawet dwudziestu kilku procent w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu.

Źródło: JLL

30.01.2024

Tagi: rynek mieszkaniowy