Rynek Mieszkaniowy 2q24: Siły popytu i podaży w niewidzianej od dawna równowadze

Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 1q24 wyniosła 26,9 mld zł (259% r/r; -4% q/q), udzielono 64,5 tys. kredytów (193% r/r; -6% q/q). Wyniki 1q24 są nieco słabsze niż w 4q23, ale w dalszym ciągu należą do najwyższych na tle ostatnich lat. Są zbliżone do rekordowego 4q23 (efekt programu BK2%) czy 3q21 (szczyt ostatniego boomu mieszkaniowego).

Według BIK w maju’24 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 45% r/r, o kredyt wnioskowało 26,7 tys. potencjalnych kredytobiorców (+21% r/r). Popyt na kredyty zmalał po zakończeniu przyjmowania wniosków na BK2% na początku stycznia’24, ale w 1q24 pozostał relatywnie wysoki – jest o ok. 30% wyższy w porównaniu z 1h23, czyli okresem przed BK2%. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego była na rekordowym poziomie i wyniosła 435 tys. zł (14% r/r).

Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 1q24 wynosiła 42,4 tys. mieszkań (+17% q/q), była bliska poziomu z 1q23. Sytuacja jest znacząco zróżnicowana zależnie od aglomeracji – oferta najbardziej zmalała r/r w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu, jej spadek był umiarkowany w Warszawie. Oferta wzrosła silnie w Łodzi (+51% r/r) i umiarkowanie w Poznaniu. W Łodzi oferta wzrosła trzeci kwartał z rzędu, na koniec 1q24 Łódź pod względem wielkości dostępnej oferty zajmowała drugie miejsce po Warszawie.

Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 49 osób) na koniec 1q24 wskazują na dostosowanie deweloperów do sytuacji rynkowej - liczba projektów w toku jest większa o 28% r/r (spójne z obserwowaną od kilku kwartałów poprawą statystyki rozpoczynanych mieszkań), a kolejny kwartał solidnego (54% r/r) wzrostu przedpłat klientów wspiera podejmowanie nowych projektów. Liczba gotowych mieszkań jest niewielka (spadek o 13% r/r i o 42% wobec 4q23), co przy wolno rosnącej podaży pozwala na wysoki poziom cen oferowanych lokali.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 1q24 wskazuje na nieznaczny spadek liczby mieszkań w toku, ale trend wskaźnika jest silnie wzrostowy. Łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach, wzrosła. Zapowiada to w dalszej perspektywie wzrost podaży mieszkań.

W perspektywie roku (2q24-1q25) oczekujemy lekkiego hamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do 5-8% r/r. Tendencje wzrostowe cen mieszkań są hamowane przez: (1) odsuwanie się w czasie wznowienia obniżek stóp procentowych NBP, najbliższa obniżka jest oczekiwana dopiero w lipcu 2025; (2) wygaśnięcie popytu kredytowego generowanego przez program BK2%; jednocześnie program Mieszkanie na start stoi pod znakiem zapytania, nie można też wykluczyć rezygnacji z niego czy też dalszych modyfikacji w kierunku ograniczania popytu; (3) stopniowo (odczuwalnie od 3q24) zwiększaną podaż (uruchamianie wcześniej uzyskanych pozwoleń na budowę); niemniej niepewność odnośnie wsparcia popytu kredytowego ze środków publicznych może spowodować większą ostrożność deweloperów przy rozpoczynaniu kolejnych projektów; (4) stabilizację/lekkie spadki stawek za wynajem, osłabiające motywację zakupu inwestycyjnego.

Jednocześnie utrzymują się przesłanki tendencji wzrostowych cen mieszkań. Po stronie popytu są to: (1) kontynuacja konsumpcyjnego popytu kredytowego, wzmacnianego obserwacją rosnących cen mieszkań; (2) oprocentowanie kredytów niższe w porównaniu z 2023; (3) kontynuacja wzrostu realnych wynagrodzeń; (4) kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę motywowana dobrym doświadczeniem inwestorów z ubiegłych lat. Po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyjają: (1) powolna odbudowa oferty, podczas gdy jej zwiększenie wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych; (2) pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach i z infrastrukturą w największych miastach; (3) koszty nowelizacji warunków technicznych, które deweloperzy przeniosą na klientów; w dalszej perspektywie istotny stanie się wzrost kosztów budowy związany z nowelizacją dyrektywy budynkowej.

Więcej informacji w raporcie:

Rynek Mieszkaniowy - II kw. 2024 rok

Źródło: PKO Bank Polski

20.06.2024

Tagi: raport, mieszkania, ceny mieszkań