Polski rynek magazynowy powiększył się dwudziestokrotnie przez ostanie 20 lat

Od wejścia Polski do Unii Europejskiej na rynku magazynowym wynajęto ponad 30 milionów m2, co oznacza, że sektor ten powiększył się 20-krotnie w ciągu ostatnich 20 lat. Znaczący wpływ na rozkwit rynku magazynowego miał rozwój infrastruktury drogowej w Polsce. W tym czasie przybyło jednocześnie ponad 4 tys. km dróg szybkiego ruchu. Eksperci JLL przedstawiają podsumowania i perspektywy zauważając, że polski rynek magazynowy jest jednym z najszybciej rozwijających się w Europie.

Rozwój rynku magazynowego na przestrzeni ostatnich 20 lat

Pierwsze nowoczesne obiekty realizowane w Polsce przez czołowych graczy branży deweloperskiej pojawiły się po 2000 r. Jednak to rok 2004 można uznać za kamień milowy w rozwoju tego sektora. Rynek magazynowy w Polsce osiągał wtedy 1,6 miliona m2 powierzchni, wynosiła sama Warszawa odpowiadała za 63%. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej nastąpiło mocne przyspieszenie rozwoju tego sektora, obserwowaliśmy rozwój takich regionów jak okolice Wrocławia, Wielkopolska czy Polska Centralna. W pierwszych latach akcesja spowodowała szybki wzrost, odnotowując między 2007 a 2008 rokiem rekordową dynamikę – 44% r/r. Kryzys gospodarczo-finansowy doprowadził do spowolnienia rynku i w latach 2010-2013 mieliśmy do czynienia z przyrostami na poziomie 5-8%. Po tych umiarkowanych latach nastąpiło odbicie rynku i już w 2016 roku całkowite zasoby na rynku wynosiły 10 milionów m². Swój rozkwit rozpoczęła wtedy branża e-commerce, napędzana przez podpisywanie dużych umów przez takie sieci jak Amazon i Zalando. Kolejnym znaczącym bodźcem dla już rozpędzonego sektora magazynowego była pandemia. Jednak na skutek rekordowej aktywność deweloperskiej z lat 2021/2022, kiedy powierzchnia w budowie była bliska 5 milionów m2 (I kw. 2023 r.), rok 2023 upłynął pod znakiem rosnącego wskaźnika powierzchni niewynajętej. W ostatnich latach poza tzw. „Wielką Piątką” silnie rozwinęły się również Trójmiasto, Szczecin i Lubuskie.

Czy magazyny w Polsce się starzeją?

Polski rynek magazynowy jest jednym z najszybciej rozwijających się w Europie, a co za tym idzie – jednym z najmłodszych.Aż 54% istniejących zasobów, stanowią obiekty wybudowane w ciągu ostatnich 5 lat. Mimo to w ostatnich latach deweloperzy zaczęli wprowadzać dodatkowe rozwiązania techniczne oraz na znaczeniu nabierają rozwiązania proekologiczne, które zaowocowały zmianą standardu części powstających obiektów magazynowych. W oczach najemców i deweloperów na znaczeniu zyskują m.in. nowoczesne technologie, automatyzacja i OZE, czy inne zrównoważone rozwiązania. Mimo dominującej roli nowych inwestycji, nawet te starsze parki logistyczne budowane w latach 2000-2010, o ile są profesjonalnie zarządzane i stale modernizowane, mają szanse dorównać standardem nowym projektom deweloperskim. Zapewniają one również dodatkowe korzyści.

- Starsze obiekty mają w większości przypadków niezaprzeczalny atut w postaci doskonałej lokalizacji. Dodatkowo, często wygrywają w ocenie potencjalnych najemców niższymi stawkami czynszu oraz dostępnością powierzchni od ręki.- tłumaczy Maciej Kotowski, Dyrektor w Dziale Badań Rynku.

Szklany sufit w magazynach

Nasycenie powierzchnią magazynową to w Polsce około 0,9 m² na mieszkańca. To mniej niż w Niemczech, Czechach oraz dużo mniej w porównaniu z krajami portowymi jak Belgia i Niderlandy. Biorąc pod uwagę jak znaczącą część popytu generowanego przez sąsiadów z Niemiec obsługuje Polski rynek oraz aspiracje do umacniania pozycji huby logistycznego tej części Europy, wyznacznikiem na najbliższe lata może być wskaźnik na poziomie około 1,5 m2 na mieszkańca Polski, co oznacza dodatkowe 20 milionów m2 powierzchni.

- Przewidujemy, że w najbliższych latach rynek magazynowy w Polsce będzie się rozwijał w stosunkowo stabilnym, chociaż nieco niższym tempie. Stosunkowo bezpieczne wydaje się założenie, że ciągu 6-8 lat rynek ten może powiększyć się o ok. 20 milionów m², na co wskazują prognozy popytu oraz możliwości deweloperów – mówi Maciej Kotowski.

Źródło: JLL

25.06.2024

Tagi: firmy konsultingowe, firmy doradcze, klienci, zadłużenie